新房成交面积同环比降幅均扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积同环比均下降，同比由正转负；去化周期环比下降，同比上涨。
　　核心观点
　　新房成交面积同环比降幅均扩大。第19周47城新房成交面积194.0万平，环比下降26.2%，同比下降16.2%，同比降幅较上周扩大15.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-48.9%、-24.2%、-12.5%，同比增速分别为-9.3%、-19.5%、-15.7%，一线城市同比增速分别下降了29.8个百分点，二、三四线城市同比降幅扩大了12.8、9.3个百分点。
　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。第19周23城二手房成交面积为165.0万平，环比下降32.7%，同比下降5.2%，同比增速较上周下降了27.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-37.9%、-28.2%、-31.8%，同比增速分别为3.0%、-10.9%、-5.6%，一线城市同比增幅收窄了25.5个百分点、二、三四线城市同比增速下降了37.4、6.3个百分点。
　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。截至第19周末，13城新房库存面积7542.3万平，环比增速为-4.2%，同比增速为-2.7%；去化周期20.5个月，环比下降0.6个月，同比上升2.8个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.3、18.7、55.4个月，一线城市环比上升0.3个月、二、三四线城市环比下降0.1、8.6个月，一、二、三四线城市同比分别上升0.5、5.6、0.01个月。
　　土地市场成交量同环比均量涨价跌；溢价率同环比均下降。第18周百城全类型成交土地规划建面为1301.5万平，环比上升64.3%，同比上升32.1%；成交土地总价为374.6亿元，环比上升63.5%，同比下降24.1%；成交土地楼面均价为2878元/平，环比下降0.5%，同比下降42.5%；土地溢价率为3.0%，环比下降6.7个百分点，同比下降1.0个百分点。
　　房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第19周房地产行业国内债券总发行量为20.7亿元，环比下降83.2%，同比上升84.4%。总偿还量为50.8亿元，环比下降25.1%，同比上升99.2%；净融资额为-30.0亿元。
　　板块相对收益有所下降。第19周房地产行业绝对收益为3.7%，较上周上升0.1pct，相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周下降0.7pct。房地产板块PE为13.35X，较上周上升0.63X。
　　五一假期新房成交同比虽然仍下降，但降幅较4月有所收窄；二手房成交同比持续正增长。五一假期我们跟踪的47个城市新房成交套数为4026套，同比下降19%，同比降幅较4月收窄7个百分点；23个城市二手房成交套数2525套，同比增长5%，增幅较4月收窄4个百分点。
　　政策
　　1）广州发布新政优化公积金贷款政策，同步推出“卖旧买新”专项补贴。4月30日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，内容包括：①优化住房公积金使用政策，提高住房公积金贷款额度，一人申请贷款的最高额度调整至100万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至200万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至360万元；②支持居民“卖旧买新”，畅通一二手住房置换链条。对26年底前网签新房且1年内出售旧房的居民，按贷款总额1%发放“卖旧买新”补贴，单套最高3万元，总额2亿元；③落实“去库存”要求，支持在城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置，并继续使用专项债券收回低效存量土地等。
　　2）天津发布房地产新政，优化房地产供给促进住房消费。4月30日，天津市发布优化本市房地产供给促进住房消费的通知。①各区因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符合条件的存量商品房用作各类保障房项目。鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，依法收购存量商品房用作租赁住房。用好专项债券资金收回收购存量闲置土地。②自26年1月1日至27年12月31日，对出售本市自有住房并在1年内于本市重新购房的纳税人，个税予以退税优惠。
　　3）武汉扩大住房公积金异地贷款范围。4月30日，武汉发布关于进一步优化完善房地产政策措施的通知。其中提出，全国各城市缴存职工，在武汉市购买自有住房，或有未结清商业性住房贷款的，均可向武汉公积金中心申请住房公积金贷款，取消借款人（含配偶）须武汉市户籍的限制条件。
　　4）苏州提高公积金贷款最高限额。5月2日苏州住建局出台进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施。其中提到，个人公积金最高贷款额度调整为150万元，家庭公积金最高贷款额度调整为200万元。购买新建二星级及以上居住类绿色建筑的，额度上浮20%；购买新建“两智一全”等改善型住宅的，额度上浮50%。购买现房销售的新建商品住房项目的，额度上浮50%。
　　投资建议
　　进入5月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续。我们认为，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说,多数房企在2025年计提减值相对较多,2026年可能筑底,因此2027年的板块利润率和业绩