中海宏洋打造下沉市场品质标杆，与中海外差异竞争、但相互协同。中国海外宏洋集团有限公司（0081.HK）为中国海外发展有限公司（0688.HK）子公司，二者同属中国海外集团体系，共用“中海地产”品牌，并在项目开发上相互协同，资源共享。公司前身为1955年翁祐家族创立的蚬壳电器工业（集团）有限公司，2010年被中国海外发展收购并更名，正式纳入中海体系。发展历程上，公司2009年前以电器业务为主并初步涉足地产，2010至2019年完成转型聚焦房地产开发，与侧重一二线高端住宅的中国海外发展形成差异化，主攻三四线下沉市场的中高端住宅。2022-2024年公司逐步降低拿地强度，战略聚焦去库存；2025年公司再次拿地积极扩张，加速优化土储结构。2013-2025年，公司销售CAGR为+5.4%，营收CAGR+9.4%。
　　公司聚焦下沉市场业务，拿地重归积极，土储和销售结构逐步优化。公司主要聚焦于弱二线、强三线城市的业务开发，例如兰州、合肥、南通等下沉市场核心地段，凭借“中海地产”品牌信任度及领先的产品力，市占率均位居当地市场前列。随着主流房企逐步退出下沉市场，并将战略重心转移至核心一二线城市，下沉市场竞争环境显著改善，公司有望进一步提升市占率。2022-2024年，公司拿地强度逐步降低，重心转移至在手存量土储的去化，对应公司销售额自2021年后逐步下降，至2025年销售额降至322亿元，但随着2025年开始公司再次积极拿地，2025年拿地强度回升至36%、提升23pct，并新增货值335亿元、超过当年销售额，重归扩张，推动公司土储结构进一步优化，随着可售资源中新货占比逐步提升，也将助力公司后续销售和业绩的筑底回升。
　　 25年业绩仍下降，但毛利率回升、减值相对充分，业绩有望逐步修复。2025年公司营业收入368.7亿元，同比-19.7%；2025年归母净利润3.1·亿元，同比-68%；2025年毛利率为9%，较2024年+1pct。随着在手土储结构的逐步优化，公司毛利率有望筑底回升。同时，考虑到近期中央多次要求“稳定房地产市场”，北上深连续接力放松限购政策，政策面更趋积极，叠加公司累计减值已经较多，后续减值的进一步减少也会助力业绩修复。负债端，公司整体有息负债规模389.1亿元，同比-2%；公司整体融资成本为3.4%，较上一年度-0.7pct，两项指标自2022年以来均持续降低，整体保持在可控区间；融资成本的不断下降更助力公司的后续发展，同时保证公司在下沉市场竞争的利润空间。
　　投资分析意见：首次覆盖，目标价5.75港元，并给予“买入”评级。中国海外宏洋集团布局中国内地“弱二线+强三线”城市，锚定中高端产品开发，竞争差异化。随着头部房企战略转移、聚焦于核心城市，公司在下沉市场竞争中优势地位日趋显著，对应市占率也有望进一步提升。此外，在公司2022-2024年持续去库存的基础上，再叠加公司2025年重归拿地扩张，推动公司土储结构进一步优化，也将助力公司后续销售和业绩的筑底回升。预计公司2026-28年归母净利润3.5、4.5、5.8亿元，同比+15.9%、+28.1%、+27.2%。首次覆盖，目标价5.75港元，并给予“买入”评级。
　　风险提示：政策支持不及预期；销售回款不及预期；市场回暖不及预期。