本周REITs市场单边调整，保障房、消费、产业园等产权类产品领跌，产权REITs派息率与10Y国债利差已增厚至226BP，处于2024年以来85%历史分位数水平，可关注调整后带来的配置机会。周一广西北投高速REIT正式发行，网下/公众有效认购倍数分别为108.5/323.7倍，认购资金约1302亿元。创金合信北京国资商业不动产REITs提交反馈回复，北京海淀区集智未来项目估值调降0.95亿元至11.05亿元（-7.92%）、东城区隆福寺一期项目估值调降0.33亿元至14.64亿元（-2.2%），折现率均由5.5%下调至5.0%。本周新申报2单商业不动产REITs，分别为：（1）华夏华润置地REIT拟募资54.05亿元，2026年预测分派率4.49%，底层为江苏南通万象城（剩余年限27.19年）和山东临沂万象汇（剩余年限27.75年）；（2）中金开元旅业REIT拟募资18.44亿元，2026年预测分派率4.68%，为第三单酒店项目，底层为浙江杭州、温州、绍兴嵊州三市的开元名都酒店。至此，商业不动产REITs已申报19单，拟募资规模达699亿元。
　　截至2026/4/30，2026年以来已成功发行3单（4月发行3单）；发行规模81.0亿元，同比下降28.7%。本周共10单首发公募REITs取得新进展：商业不动产REIT方面，红土创新茂业商业不动产REIT已申报，中金开元旅业商业不动产REIT、华夏华润置地商业不动产REIT已申报并受理，创金合信北京国资商业不动产REITs已反馈，国联安复星商业不动产REIT已问询。基础设施REIT方面，中金杭州安居REIT已申报，中金菜鸟仓储物流REIT已申报并受理，银华粤海水务REIT已受理，易方达广西北投高速REIT募集结束，中航北京昌保租赁住房REIT已上市，首日涨幅19.98%。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1011.08点，跌幅1.32%，跑输沪深3002.11个百分点、跑输中证红利2.85个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅0.12%，跑输沪深3003.71个百分点、跑输中证红利6.44个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.73%，特许经营权类REITs下跌0.79%。分资产类型来看，环保水务（+0.65%）、能源（-0.32%）、仓储物流（-0.66%）、交通（-0.96%）板块表现占优。分个券来看，本周共12只上涨、69只下跌，其中，银华绍兴原水水利REIT（+2.12%）、鹏华深圳能源REIT（+1.62%）、南方顺丰物流REIT（+1.11%）位列前三，创金合信首农REIT（-5.17%）、华夏中海商业REIT（-4.19%）、中金重庆两江REIT（-3.95%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.31%/0.30%，较上周16.04/-6.54BP，周内成交量2.74/0.88亿份，周环比-36.95%/-9.93%。数据中心板块活跃度最高。估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.13%/5.18%，交通（6.30%）、仓储物流（5.90%）、园区（5.12%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。