本周REITs市场震荡调整，数据中心、仓储、园区板块领跌。一季报出炉，以连续两年具备完整可比数据的REITs样本进行统计，2026Q1 REITs整体营收同增4.0%、环增1.2%；净利润同降1.8%、环增92.4%；可供分配金额同降1.5%、环降2.0%；产权类、特许经营权类的平均分派率（TTM）分别为3.88%、8.51%。2026Q1可供分配金额环比增速排序为：交通(25.4%)>保障房(7.1%)>消费(6.4%)>能源(-9.8%)>仓储物流(-16.3%)>环保水务(-22.7%)>园区(-23.0%)>数据中心(-66.0%)。两周前提交反馈的四单商业不动产REITs（唯品会、上海地产、首农、砂之船）已迅速获批，本周再新增5单提交反馈，分别为凯德（深圳来福士估值调降5.17%、四川绵阳涪城项目调降2.68%）、陆家嘴（浦东晶耀前滩调降3.74%）、锦江（调降1%）、光大安石（静安大融城调降5.08%、江门调降4.67%）、保利（广州项目调降8.33%、佛山调降1.71%）。
　　截至2026/4/24，2026年以来已成功发行2单（4月发行2单）；发行规模56.2亿元，同比下降50.5%。本周共12单首发公募REITs取得新进展：银华粤海水务REIT已申报（国内第4单环保水务REIT，上一单为24/10发行的银华绍兴原水水利REIT）；国泰海通砂之船商业不动产REIT、中信建投首农商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT四单于本周五注册生效；华夏凯德商业不动产REIT、华安陆家嘴商业不动产REIT、华安锦江商业不动产REIT、光大保德信光大安石商业不动产REIT、华夏保利商业不动产REIT已反馈至交易所；东方红隧道高速REIT已上市，首日涨幅10%；易方达广西北投高速REIT已询价并定价8.25元/份，以此计算得到拟募集规模24.75亿元。
　　本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1024.58点，跌幅0.48%，跑输沪深3001.34个百分点、跑输中证红利1.91个百分点。中证REITs全收益年初至今涨幅1.46%，跑输沪深3001.55个百分点、跑输中证红利3.49个百分点。分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.02%，特许经营权类REITs下跌0.09%。分资产类型来看，交通（+0.22%）、消费（+0.17%）、能源（-0.44%）、环保水务（-0.73%）板块表现占优。分个券来看，本周共16只上涨、62只下跌，其中，华泰江苏交控REIT（+3.05%）、华夏首创奥莱REIT（+3.02%）、华夏中国交建高速REIT（+2.86%）位列前三，中金重庆两江REIT（-7.16%）、华泰南京建邺REIT（-5.34%）、博时津开科工产业园REIT（-5.29%）位列末三。
　　流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.47%/0.37%，较上周+5.03/+0.52BP，周内成交量5.20/1.28亿份，周环比+12.70%/+1.44%。环保水务板块活跃度最高。估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.99%/5.11%，交通（6.33%）、仓储物流（5.86%）、园区（4.90%）板块位列前三。
　　风险提示：底层资产基本面不及预期，公募REITs相关政策变动风险，市场价格波动风险。