核心观点：
　　3月政策面均为常规表态。3月9日，在全国政协会议上，上交所总经理指出当前是发展REITs的黄金时期，应推动REITs由单一产品向一个市场加快转变。3月13日，中央人民政府发布《第十五个五年规划纲要》，提出积极推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化推荐发行。
　　截至3月末C-REITs上市基金总数79只，总规模2213.36亿元，环比下降60.41亿元，降幅2.66%。3月无新REITs上市。月末流通盘市值达1261.75亿元，环比上升9.50亿元，增幅0.76%。截至3月31日，交易所在审项目共27单（本月新申报7单，1单项目终止，3单过审）规模合计845.83亿元；募集上市阶段项目5单，规模98.63亿元，无项目上市。
　　3月C-REITs综合收益跌幅扩大，日均换手率再下行。根据Wind数据，3月C-REITs综合收益指数下跌2.57%，跌幅环比扩大1.41pct，全月走势波动下滑。日均换手率0.33%，环比下降0.02pct。板块行情来看，8个板块均下跌。跌幅最高的为物流设施，跌幅为5.85%；其次为产业园区与数据中心，跌幅分别为3.68%与3.60%；随后是保租房与消费板块，跌幅分别为2.58%与2.33%；最后，高速公路、新能源与水电环保板块分别下跌1.29%、1.10%与0.27%。
　　3月市场整体行情趋势向下，77单存量REITs中10单上涨，67单下跌。较有代表性的个券行情均与经营变化相关，涨幅较高的多为2月经营较好的高速REITs，1-2月累计通行费收入同比上升的招商高速REIT、河北高速REIT、广河高速REIT和江苏交控REIT分别上涨4.03%、1.58%、0.92%和0.68%。跌幅最高的顺丰物流REIT（下跌10.49%），系下半年租约到期降租预期的集中体现，同时负面情绪外溢至物流板块，引发普洛斯REIT（-9.86%）、宝湾物流REIT（-5.69%）等业绩偏弱的标的下跌；反之业绩较强的深国际REIT、九州通REIT和盐田港REIT受到的影响较小。
　　26年3月分派率上升速度快于国债收益率，利差小幅扩张。截止3月末，C-REITs市场分派率为5.83%，较2月末上升0.15pct，历史分位数65.16%；C-REITs市场分派率同30年期国债收益率的差额为3.47pct，较2月末上升0.09pct，历史分位56.34%。P/NAV走势方面，物流设施本月行情下降导致P/NAV降幅较多，环比下降0.07倍。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。