1控增量：新房销售同比收窄，3月商品住宅投资同比转正
　　2026年1-3月全国商品住宅累计销售面积16008万平，同比下降13.10%，较2026年1-2月降幅收窄2.8个百分点；2026年1-3月全国商品住宅累计销售额14921亿元，同比下降18.50%，较2026年1-2月降幅收窄3.3个百分点。
　　2026年1-3月住宅开发投资金额为13531亿元，同比下降36.11%，较2026年1-2月同比降幅收缩明显。3月份单月住宅开发投资6249亿元，同比实现3.36%正增。2026年1-3月商品住宅新开工面积为7420万方，同比下降21.83%，较2026年1-2月份降幅收窄1.52个百分点。3月份单月实现3725万方新开工，同比下降20.25%。
　　2去库存：多管齐下化解存量压力
　　截至2026年2月，商品房累计待售面积为78601万方，同比下降0.08%，从2024年6月份至2026年2月累计同比增幅逐步收窄，2026年3月累计同比转负，去库存的效果逐渐显现。2026年1月1日，《求是》首次明确提出房地产政策要“一次性给足”，避免“添油战术”导致市场与政策博弈；首次清晰界定房地产兼具“居住属性”与“金融资产属性”。2026年3月16日，《求是》再次提到了房地产，指出房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，要准确把握房地产市场出现的新情况新问题，以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场。2026年2月25日，上海限购、公积金、房产税优化购房政策，之后多座城市也积极跟进上海政策。
　　3房价跌幅收窄，一线城市新房二手房房价同步回暖
　　2026年3月70个大中城市新房、二手房房价同比降幅分别为3.59%和6.33%，环比降幅分别为0.21%和0.24%。70个大中城市二手房房价环比上升城市扩至13个（2月仅2个），一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，四个一线城市环比均转正。
　　4保交楼工作推进或进入收尾期，商品住宅竣工数据改善仍待观察
　　2026年1-3月商品住宅竣工面积为6983万方，同比下降26.51%，较2025年1-3月同期，同比降幅扩大11.74个百分点，与2026年1-2月份跌幅相近。2026年截至3月，房地产开发企业资金累计为2.05万亿元，同比下降17.30%，较2025年同期降幅扩大，开发商资金紧张仍有可能影响竣工进度。
　　投资建议：住宅开发板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍然处于探底区间。我们建议聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；传统开发商龙头中国金茂、建发国际、滨江集团及招商蛇口。
　　风险提示：房价进一步下行，政策落地不及预期，房企流动性风险发酵