投资要点
　　销售承压但现金流稳健
　　2025年，越秀地产实现营业收入864.6亿元，同比微增0.07%。其中入账销售均价大幅提升至2.96万元/㎡，结构变化拖累收入规模。2025年公司毛利率7.8%（-2.7pct）。归母净利润0.6亿元（-94.23%），核心净利润2.6亿元（-83.65%），受结算毛利率下降和结算项目结构出现阶段性变动影响。尽管收入和利润承压，但是公司2025年经营性现金流净流入139.4亿元，连续四年为正，现金及存款467.6亿元，净借贷比率54.9%，“三道红线”保持绿档，融资成本降至3.05%，财务韧性突出。
　　聚焦核心城市深耕高质发展
　　越秀地产年内新增25个地块，新增土地储备278万方，权益投资额244亿元。其中核心六城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）的权益投资金额占比达到96.3%。截止2025年底公司总土地储备（包括已售未结）面积约为1855万平，总未售货值为3328亿元，其中核心六城占总货值约为75%。战略深耕在2025年合同销售方面表现突出，公司2025年1062亿元销售额中核心六城占比达到86%。
　　“第二曲线”多元发力，贡献稳步增长。
　　公司积极开展第二增长曲线，2025年非开发业务营收保持稳定，成为重要的增长补充与稳定器。商业资产管理规模稳步增长，轻资产输出获得多个优质外拓项目。物业服务在管规模持续增加至约7,347万平方米，客户满意度保持行业高位，且外拓收缴率逆势上升至94%。代建业务（越建科）持续发力，在管面积同比增长23%至92万平方米，并成功拓展至城市更新EPC领域。越秀房托、越秀服务和越建科的营收分别为18.6亿元、39亿元和2.2亿元。
　　策略应对新常态，规划2026质量发展
　　基于“市场持续筑底、分化加剧、产品至上”的行业判断，公司制定了“去库存、精投资、稳业绩、防风险”的应对策略，并设定了2026年的具体经营目标：公司销售目标为保持千亿规模，权益投资金额目标为300亿元。公司将依托总货值约3,328亿元、核心六城占比约75%的优质土地储备，以及约1,320亿元的已售未结资源，支撑业绩的持续释放。
　　投资建议
　　我们认为公司在核心城市的土地储备占比较高，或能受益于未来核心城市率先修复的利好。我们预计公司2026-28年归母净利润为0.9、2.6、5.3亿元，对应EPS为0.02、0.06、0.13元，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　公司基本面和核心六城同步性较高，如核心六城基本面修复不及预期，公司业绩修复也会受影响。此外，需求端变化可能影响公司产品去化。