投资要点：
　　一级市场十八单项目状态更新：截至2026年2月27日，根据交易所最新披露信息，近三个月中（2025年12月至2026年2月），一级市场申报的REITs产品仅有一单为扩募类型，其余均为首发类型。其中，处于已受理状态的REITs产品5单；已问询状态5单；交易所已反馈意见18单。本月（2026年2月）交易所审核状态更新的REITs项目共计18单。
　　二级市场REITs指数下跌，市场活跃度有所下降：2026年2月中证REITs全收益指数收盘下跌1.58%。中证REITs（收盘）指数收盘下跌1.66%，表现不及红利指数（月涨2.81%）、沪深300指数（月涨0.09%）、中债-新综合财富总值指数（月涨0.22%）以及中证转债指数（月涨0.89%）。截至2026年2月27日，全市场公募REITs总市值为2273.77亿元，较上月减少13.32亿元，2月成交量为15.24亿份，较上月减少15.94亿份，显示市场交投活跃度有所下降。
　　板块整体下跌，新型基础设施仍上涨：按项目属性划分，特许经营权类REITs加权平均月涨跌幅为-0.47%，表现稍好于产权类REITs的-2.05%。按基础资产类型细分，新型基础设施板块以1.94%的涨幅领跑首位，能源板块微涨0.31%；其余板块均下跌。个券层面，华夏中核清洁能源REIT以26.56%的月涨幅领跑，华泰紫金南京建邺产业园REIT2月跌幅最大，为-8.11%。
　　新型基础设施换手率领先，园区基础设施成交量居首：从2月份的月度交易规模来看，园区基础设施类REITs以3.66亿份的成交量位居首位，从月度日均换手率角度看，新型基础设施板块以1.06%的换手率领先。
　　产权类估值收益率仍低于特许经营权类：截至2026年2月27日，产权类REITs平均现金分派率为4.77%（能源基础设施类最高为8.00%），特许经营权类平均现金分派率为8.18%（交通基础设施类最高达9.38%）。从中债REITs估值收益率（IRR）看，产权类为3.98%，低于特许经营权类的4.88%。PV乘数方面，产权类（1.25）高于特许经营权类（1.07）。
　　风险提示：宏观经济与政策风险，底层资产运营风险，分红不及预期风险，流动性风险，数据测算误差风险，产品价格剧烈波动风险，市场利率大幅波动风险