2026M1-2，REITs全市场周度成交额和换手率整体呈先升后降态势。其中，2026/1/19-1/25 REITs全市场单周成交额为38.95亿元，单周成交额为2025M3以来最高，但进入1月中下旬，受春节假日临近影响，REITs全市场周度成交额和换手率均有显著下行，其中春节前一周（2026/2/9-2/13）REITs全市场周度换手率仅0.33%，为2026M1-2周度最低水平。
　　多数REITs项目于2026M1自低位补涨后，于2026M2出现回调，交通、数据中心表现较好。截至2026M2末已上市的REITs项目中，2026M2有17只REITs月线收涨、61只收跌，多数项目于2026M1自低位补涨后在2026M2出现回调。从不同板块的REITs项目收盘价来看，平均跌幅排序方面，水利基础设施-4.29%、园区-2.90%、保租房-2.85%、消费-2.44%、市政-2.39%、仓储物流-1.25%、能源-1.04%、生态环保-0.78%；交通、数据中心表现较好，分别+0.42%、+1.64%。从涨跌项目数量来看，2026M2除数据中心类项目均收涨、交通类项目多数上涨外，其余类型下跌项目数量占比均过半，其中20个园区类REITs均下跌，消费、仓储物流类REITs下跌项目数占比均在90%及以上。
　　在审及获批待发REITs项目情况：截至2026/3/9，2026M1-2新申报且仍处于审核阶段的首发REITs项目概况如下：已受理REIT项目5单、已问询项目1单、已反馈项目10单。截至2026/3/9，在审及获批待发的扩募的REITs项目共11单，其中1单已问询、1单已反馈、2单已过审，另有7单注册生效待发行。
　　投资建议：中证REITs全收益指数于2026M2震荡回调，未来市场对于REITs的交易或将更加明显地演绎底层资产质量分化的逻辑，例如市场对于受AI算力需求支撑的数据中心REITs板块或仍有意愿给予估值溢价，对于基本面持续承压的园区类项目短期内或较难看到估值改善。
　　对于2026M1-2申报的第一批商业不动产REITs项目而言，从已反馈项目的反馈意见可以看出，监管较为关注的点可以归纳为以下几点：其一，不动产合规性，具体包含手续完备性、土地用途合规性、经营资质完备性等；其二，资产完整性，具体包含入池资产范围、共用资产情况等；其三，项目收益情况，要求补充披露项目的运营模式和项目竞争力，补充核查租约集中到期、关联交易、主力租户流失、单一主体依赖等风险；其四，估值合理性，要求审慎评估预测期内出租率取值等。
　　从已反馈商业不动产REITs项目的监管关注点来看，不同项目的资产质量、收益情况、估值合理性等因素或较大程度上影响该批项目上市后的市场表现，例如奥莱项目出租稳定性相对更高，而传统商业地产项目（如写字楼等）的收益稳定性相对偏弱，仍需结合后续反馈回复以筛选出具备性价比的商业地产REITs项目。
　　风险提示：1）数据来源和数据处理偏误风险；2）底层资产运营收益不及预期的风险；3）REITs项目上市后二级市场表现不及预期的风险。