商业不动产大举来袭，“三道红线”正式走出历史。虽然从23年开始“红线”对企业融资行为已经无实质约束作用，但上周的这个报道仍代表着一个时代的结束。上周四、五，证监会主导的商业不动产REITs开始第一批申报，首批申报规模超321亿元，占存量C-REITs规模的14%，来势汹汹，未来C-REITs特别是不动产REITs的规模将会大幅度提升。多地政府加大“以旧换新”力度，收购目标从新房和土地变成二手房，这将会极大的提升政府资金对于稳定市场价格的效率和作用。
　　基数走低全口径数据同比增速走强，二手房实时成交表现稳定。房管局网签，50城新房环比+3.3%，周同比+37.2%，26年1月前29天同比-19.5%，对齐春节-18.6%；11城二手网签环比-9.0%，周同比大幅上升8.7%，1月二手网签同比+9.6%，对齐春节-16%。中介高频成交，79城认购环比持平，1月累计同比+63%，春节对齐+12.4%。
　　新房推盘改善期待二手市场热度外溢，市场挂牌量环比小幅下降。上周新房推盘环比+34.5%，春节前推盘上涨并不常见，二手房市场热度提振开发商对市场信心。二手房来访环比+4.4%，二手市场延续较强热度，1月累计同比+68%，1月整体来访转化率5.2%，较25年12月增长0.4pct，重点城市挂牌持续下降，交易均价上周环比+1.7%，过去30天环比-0.5%，主要降幅集中在25年底，26年以来上涨3.3%。
　　市场热度对土地市场影响较小。上周300城宅地出让金127亿元，环比-20%，同比-69%，1月土地成交金额同比-57%。上周供给建筑面积793万方，环比+44%，单周土地去化率为51%，供需双弱。
　　上周板块关注度大幅提升，港股地产相关各股整体表现强势。SW房地产板块下跌2.2%，跑输沪深300指数2.3pct。30个申万行业中，排在60%分位（18/30），过去4周平均处于53%分位数。上周虽未收涨，但由“三道红线”取消带来的关注度大幅提升，资本市场对于“基本面是否自发见底”与“政策面是否将有催化”等问题短期存在较为乐观的预期。中国金茂、中国海外宏洋、绿城中国等强投资、低估值的公司领涨板块。物业板块上周+2.6%，跑赢恒生指数0.2pct，港房主要公司+4.9%。我们认为板块投资具备较好的持续性，当前二手市场来访和成交走势可以1季度维持较好的基本面信心，香港房地产市场则持续走强，为港房公司提供较好的重估环境。建议增强持股信心，涨幅较大的很多低估值+强补货表现的房企，依然值得关注和配置。
　　C-REITs板块信息汇总及观点：26年第5周C-REITs综合收益指数上涨0.36%，78单REITs中41单上涨，新能源与高速公路表现较好。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期，市场需求大幅下滑，库存累积快于预期，居民端需求持续性不及预期等。