摘要
　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年1月27日发布的题为《Outlook intact》的报告，德里土地与金融（DLF）仍对需求环境保持乐观，尤其是对其产品，尽管部分开发商对印度德里大都会区市场持谨慎态度。公司表示中期内有望维持2,000亿卢比的年预售速度。虽然中信里昂对印度德里大都会区市场持谨慎态度，但凭借强大的品牌优势和优质土地储备，DLF预计仍将是备受青睐的开发商，因此可能不会立即受到印度德里大都会区的市场潜在放缓的影响。
　　2026财年三季度业绩亮点
　　由于三季度无新项目推出且项目未售库存极少，DLF预售额仅为42亿卢比。Dahlias项目因客户体验升级进行重新设计，三季度暂停新预订，四季度已恢复。但回款表现强劲，达467亿卢比，同比增长56%，主要得益于2023财年至今强劲预售带来的回款节奏恢复。DCCDL租金收入同比增长18%。营运现金流强劲达386亿卢比（2025财年三季度为180亿）。DLF和DCCDL分别产生自由现金流390亿卢比（相比于2025财年三季度170亿）和47亿卢比。在Devco业务方面，DLF总债务清零，净现金达1,170亿卢比。
　　管理层对德里大都会区保持乐观并指引可持续销售
　　尽管部分开发商对印度德里大都会区市场持谨慎态度，DLF仍对需求环境保持乐观，尤其是对其产品。公司还表示中期内有望维持2,000亿卢比的年预售速度。计划在2026财年四季度推出Arbour 2（养老社区，50万平方英尺）并开放Dahlias项目新库存。此外，计划于2027财年在DLFCity推出集体住宅项目（200-250万平方英尺）、Westpark二期（孟买，100万平方英尺）、Panchkula和果阿（Goa）项目，以及Dahlias新库存。
　　现金流前景强劲
　　公司Devco业务零负债且净现金1,170亿卢比，DLF从在建项目中还有4,290亿卢比的现金流可见性。虽然中信里昂对印度德里大都会区市场持谨慎态度，但凭借强大品牌和核心土地储备（高尔夫球场路、高尔夫球场延长线、DLFCity等），预计DLF将继续成为最受青睐的开发商，可能不会立即受到市场潜在放缓的影响。
　　催化因素
　　催化因素包括在核心印度德里大都会区市场推出大型项目；通过土地储备提供中长期新项目可见性；拓展孟买等新市场；以及租金组合的REIT上市
　　投资风险
　　由于DLF来自年金业务和开发业务的估值贡献基本相当，商业和住宅地产板块的前景是重要风险因素。除房地产公司常见的宏观风险（利率和可选需求）外，DLF对首都圈的高度敞口使该地区前景成为另一重要风险变量。
　　公司概况
　　DLF是印度最大房地产开发商，拥有约2亿平方英尺土地储备，足以支撑10-15年开发。公司总部位于首都圈，但业务覆盖全国。DLF开发住宅、办公和零售物业，采取部分出售商业/办公资产与部分持有的混合策略。公司在古尔冈开发了印度首个私营部门城镇项目（占地3,000英亩），是零售和办公领域的先驱，拥有令竞争对手难以企及的优质回头客群。