板块行情：第49周（12月1日-12月5日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业板块中排名第30。
　　政策要闻：地方层面：1）重庆：12月2日，重庆市住房和城乡建设委员会、市规划和自然资源局联合发布《重庆市支持“好房子”加快发展十条措施》及《好房子技术导则（商品住房）》，为房地产发展新模式提供全周期技术指引。该通知指出，中心城区新供土地原则上用于建设“好房子”，并从设计、建材、智能、配套等多方面提升住房品质。2）湖北：12月5日，中共湖北省委关于制定全省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发布，其中提到，推动房地产高质量发展。3）深圳：12月5日，深圳市住房公积金管理委员会发布新版《深圳市住房公积金提取管理规定》。该通知指出，新规将于12月15日起施行，推出系列便民举措。
　　公司动态：1）中国海外发展：12月2日，中海地产旗下湖南省中海城市广场投资有限公司以5.43亿元底价摘得长沙天心区金盆岭街道[2025]长沙市055号宅地，成交楼面价约6550元/㎡，出让面积2.76万㎡，容积率≤3.0。2）保利发展：12月5日，保利发展以35亿元成功摘得广州市海珠区南泰路AH0124032地块，溢价率27.27%。拍卖信息显示，该地块起拍总价27.5亿元，起拍楼面价1.92万元/㎡ （未扣除配建）。用地性质为二类居住用地兼容商业用地、中小学用地，出让宗地面积4.22万㎡，计算容积率建筑面积㎡14.35，容积率万3.4。最终成交价为35亿元，成交楼面价2.44万元/㎡。3）万科A：12月5日，万科发布2022年度第四期中期票据持有人会议议案，该方案指出，本金兑付将展期12个月至2026年12月15日，未付利息同期支付且不计复利，展期期间票面利率保持3.00%，并计划追加深圳地铁等增信措施。同日，上海清算所公告万科第五期中期票据（余额37亿元）也将召开展期会议，定于12月22日审议相关事项。
　　销售端：第49周新房成交环比减少20%，二手房成交环比减少4%。1）本周20城商品房成交面积204万方，商品房日平均成交面积29.1万方，环比减少20%，同比减少31%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积9453万方，累计同比减少14%。3）第49周11城二手房成交面积186万方，日平均成交面积26.6万方，环比减少4%，同比减少42%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积9264万方，同比增加3%。
　　投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。