本周观点：港资商业地产竞争格局如何？
　　以恒隆广场、太古汇、IFC为代表的港资商业为内陆高奢赛道主流玩家，且坪效显著优于内资高奢商业。恒隆地产、太古地产等港资开发商涉足商业领域较早，且专注于顶奢、高奢赛道。其中以恒隆地产旗下恒隆广场、太古地产旗下太古汇、新鸿基地产旗下IFC为代表的商业品牌已占据国内高奢赛道的半壁江山，且布局城市集中于上海、北京、广州、成都等消费活力极强的城市（港资商业进入深圳门槛较高，为华润商业大本营）。从代表性项目来看，港资项目规模更小但坪效更高，但港资高奢项目营业额坪效（8.6亿/万平）显著高于内资高奢项目（5.6亿/万平）。
　　本周地产：A股与港股均跑输大盘。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为0.72%和0.95%，分别跑输大盘0.92pct/跑输大盘1.58pct。本周地产信用债发行178.40亿元，净融资额115.02亿元。截至2025年11月28日，地产信用债累计发行3969.32亿元，净融资额-330.69亿元，去年同期为-202.69亿元。
　　本周REITs指数涨跌幅为-0.11%
　　本周产权型REITs指数收于118.22点,涨跌幅为0.13%;本周特许经营权型REITs指数收于118.85点,涨跌幅为-0.40%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.92pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金厦门安居REIT，涨跌幅为3.65%。本周REITs成交额为14.95亿元，环比21.15%。本周REITs换手率为0.51%，环比0.06pcts。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降
　　本周百城供应和成交建面环比+144.35%/+40.81%，溢价率+0.88%，一线供应和成交建面环比+65.62%/-30.09%，溢价率+2.14%，二线供应和成交建面环比+131.42%/+31.97%，溢价率+0.91%,三四线供应和成交建面环比+155.82%/+53.30%，溢价率+0.72%。
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-34.37%/-19.46%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-34.37%/-19.46%，累计同比分别-16.37%/+1.82%。新房端，45城商品房共计成交278万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-38.34%、-28.03%、-53.59%。二手房端，14城二手商品房共计成交162万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-29.45%、-20.08%、+70.37%。
　　投资建议：港资地产普遍开发业务占比较低，财务状况更为稳健，商业运营收入为业绩主要驱动力，且涉足布局高奢商场较早，护城河较为稳固，有望直接受益于内陆提振消费的大政策基调，建议关注财务状况安全、商业护城河稳固、股息率较高的港资商业地产。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。