本报告导读：
　　华夏中海商业REIT作为首单以收购盘活模式落地的消费REITs，底层资产经营业绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。
　　投资要点：
　　2025年9月22日，华夏中海商业REIT于深交所正式注册生效。华夏中海商业REIT的基金管理人为华夏基金管理有限公司，基金原始权益人为中海环宇商业发展（深圳）有限公司，由中国海外发展通过中海企业发展集团有限公司间接持有。本次基金的发售价格为5.281元/份，基金份额总额为3.00亿份，预计募集资金总额为15.843亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。
　　佛山映月湖环宇城是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业。映月湖环宇城坐落于我国广东省佛山市南海区，地处广佛东西交通大动脉交汇处，区位优势显著。周边3公里常住人口约43万，是目前区域内重点大型购物中心，兼具交通通达性及市场稀缺性。目前映月湖片区以成熟居民住宅区为主，除了本项目外，周边暂无同体量的大型商业项目。从整体格局来看，映月湖片区当前仍以大型住宅开发为主导，如保利、万科、越秀等品牌房企的项目已陆续落地，带动了一定的人口导入。未来供应方面，根据戴德梁行提供的市场调研信息，基础设施项目周边3公里内未来3年内无在建及拟开业的购物中心项目，3-5公里内拟建及拟开业的商业综合体项目3个。
　　经营业绩稳健，展现强劲运营韧性和稳定增长潜力。佛山映月湖环宇城前身为南海怡丰城，中海于2020年3月收购并立即着手实施定位调整和运营升级。2021年末出租率较2020年中海完成收购时的81%提升约15个百分点，接近96%。截至2025年3月31日，映月湖环宇城项目已接近满租，出租率约97.92%，签约租户共计221个。映月湖环宇城销售额亦逐年稳步提升，2021-2024年销售额年均复合增长率约11%，已进入运营稳定期。项目在出租率和租金收缴率能够保持良好表现的主要原因在于运营管理机构具有丰富的商业运营管理经验、行业领先的管理能力及较强的市场变化应对能力。
　　募集资金投向和未来扩募潜力。项目拟以85%的净回收资金用于投资广州亚运城二期、成都秦皇寺1号地商业项目及深圳中海超级总部基地项目或其他经批准同意的基础设施项目。原始权益人中海商业发展系中海旗下专业的商业资产运营管理平台，已逐步构建起覆盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园区的城市运营价值生态圈，拥有行业领先的全业态开发与运营能力。其中，购物中心业务是核心引擎，由标准产品线“城、荟、坊”和非标产品线“里、巷、集”构成“3+3产品矩阵”，截止2025年中已在15座高能级核心城市完成消费类项目战略布局，在营项目超30座，管理规模超400万平米（含轻资产）。自2020年以来，管理规模与运营收入的年均复合增长率分别达22.3%和27.1%，势头强劲。
　　风险提示。1）基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险；2）不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性。