事项：
　　11月28日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点的公告（征求意见稿）》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。
　　平安观点：
　　发行范围或进一步扩围，步入"基础设施+商业不动产"双轮驱动的REITs新纪元。11月27日国家发展改革委李超表示，将REITs发行范围进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等新领域；次日证监会发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》。结合2020年4月基础设施REITs试点启动，中国REITs市场步入"基础设施+商业不动产"双轮驱动的REITs新纪元。
　　借鉴国际经验，商业不动产为REITs产品重要的底层资产。根据证监会数据，截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融资金额2070亿元，总市值2201亿元；2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.46%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等商业不动产是REITs产品重要的底层资产。根据央广网数据，我国商业不动产存量规模约40万亿，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求；借鉴国际经验并结合国情实际，适时推出商业不动产REITs。
　　相比基础设施REITs，发行部门仅涉及证监会，发行效率或提速。征求意见稿指明，中国证监会及其派出机构依法依规履行商业不动产投资信托基金监管和风险监测处置等职责。相比2020年4月中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，商业不动产REITs发行部门仅涉及证监会，或意味着发行审核效率有望提速。
　　推动商业不动产REITs试点，有助于房企轻重分离，加速发展模式转型。我们认为，在丰富REITs投资品种的同时，一是有助于盘活存量商业不动产，增加房企商业资产变现及退出渠道；二是打通商业不动产投融管退全链条，加速房企由“三高”开发模式向资产运营管理模式转型；三是利于推动商业地产企业轻重分离，实现投资、开发与运营的分离，帮助商管企业扩大在管规模。建议关注商业不动产资源丰富的企业及优质商管运营商。
　　投资建议：经过基础设施REITs约5年时间发展，我国REITs市场制度进一步完善，具备一定规模及投资人基础，为商业不动产REITs试点创造条件，同时商业不动产REITs试点将扩充REITs投资资产范围，助力存量商业不动产盘活与房地产行业转型。我们认为公募REITs仍具备配置价值，同时建议积极关注商业不动产资源丰富的企业及优质商管运营商，如华润置地、华润万象生活、中国海外发展、招商蛇口、新城控股等。
　　风险提示：1）存量竞争加剧风险，存量资产出租率、价格下行导致估值折让风险；2）配套政策出台不及预期风向；3）商业不动产持有方发行优质资产意愿不强等风险。