年初至今中国香港（以下简称“香港”）楼市回暖趋势延续。1）成交规模稳步回升：2025年1-9月，香港一手/二手私人住宅成交量分别同比+25%/+19%，成交量分别创2020/2022年以来的同期新高。2）房价出现企稳信号：9月，香港私人住宅售价指数同比+1.81%，房价同比结束了连续43个月的下跌。同时，中原城市领先指数在10月继续上行，显示量价复苏趋势仍在延续。3）库存去化压力边际改善：截至2025年Q2末，一手私人住宅已完工未售及在建库存较2024Q3末的历史峰值下降7%，对应MA12个月的销售去化周期为65.3个月，较2024Q3末下降了20.1个月。4）租赁市场景气度持续上升：9月，香港私人住宅租金指数同比+2.51%，环比+0.15%，环比连续10个月上涨，当前租金水平已接近历史高位。
　　多重因素共同推动当前香港楼市的回暖。1）股市财富效应外溢：年初截至2025年10月31日，恒生指数上涨29%，历史上恒生指数与香港中原城市领先指数之间存在正相关性（相关系数+0.76），股市财富效应外溢有助于带动楼市复苏。2）政策全面支持：包括全面“撤辣”、放宽按揭及优化投资移民计划等，进一步刺激需求入市。2025年1-10月，内地买家占香港私人住宅总成交的24%，较2022全年提升12.4pct。3）“供平过租”强化自住及投资需求：年初截至2025年9月，小户型租金回报率约3.7%，持续高于H按封顶息率（3.25%-3.50%），推动“租转买”及“买楼收租”需求释放。4）人口回流带动长期刚需修复：截至2025年8月，已有超过23万名人才通过各项人才计划抵港，人口回流明显提升了刚性居住需求。
　　后市展望：2026年香港楼市有望进入量价齐稳的新阶段。香港住宅市场自2021年9月房价触顶以来，经历了长达43个月的调整期，至今年3月录得阶段性低点，累计最大回撤约28%。从调整的时间与幅度来看，本轮下行周期已相对充分。自2025年初以来，在多项利好因素共同驱动下，香港楼市已逐步企稳回暖。展望2026年，尽管当前香港一手私人住宅库存仍处历史相对高位，但在库存去化压力持续缓解的背景下，叠加多项需求端宏观与结构性支撑因素，我们判断香港住宅市场量价企稳的趋势仍有望延续，成交规模与房价有望进一步回升。
　　投资分析意见：估值修复空间充足，建议关注港资发展商。历史复盘显示，通常美联储进入降息周期，HKT香港地产指数往往会显著受益。今年以来（截至10月31日），HKT香港地产指数累计上涨22%，但当前（截至11月26日）板块PB仅0.40倍，仍处于历史的17.3%分位值，显著低于其长期中枢值0.62倍，估值仍具备进一步修复的空间。考虑香港楼市基本面温和复苏、美联储降息周期重启等积极因素，港资发展商有望迎来估值与盈利的双重修复，建议关注：经营稳健、在香港拥有充裕优质住宅开发土储及自持物业的港资发展商，包括新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设等。
　　风险提示:香港宏观经济复苏不及预期；美联储降息进程不及预期；内地买家入市力度不及预期。