11月26日晚，万科企业股份有限公司在上清所发布公告称，将召开债权人会议讨论“22万科MTN004”的展期事项，引发市场广泛关注。
　　万科此次拟对“22万科MTN004”债券商议展期，是近些年压力累积的结果。公司2021年以来扣非归母净利润呈现明显下滑趋势，2024年起业绩由盈转亏，扣非归母净利润亏损453.94亿元，2025年三季报扣非归母净利润亏损264.86亿元。同时，万科自2019年起，除2022年筹资现金流一直为负，近些年企业融资渠道受限。行业低迷、经营业绩疲弱，市场担忧情绪上升，万科的债券信用利差也从2023年出现明显上行。
　　作为重要股东，深圳地铁自2023年起持续为其提供支持。2023年11月，深圳国资委及深铁集团在万科与金融机构的交流中明确，会以市场化手段助力万科应对风险；2025年11月协议显示，深铁对万科的股东借款上限为220亿元，且要求提供抵质押担保。截至公告日，深铁集团已提供无抵押、无质押担保的借款合同金额203.73亿元，实际提款金额197.1亿元，借款额度即将到达《协议》上限。但万科短期偿债压力仍大，2025年尚余57亿元境内债到期，2026年上半年也有大量债券待偿，资金缺口下最终选择公开债商议展期。
　　从市场表现看，短期影响已出现：11月27日万科多只债券因跌幅超30%触发临停，部分民营地产也受到影响，部分央国企房企债券估值亦上行，但整体影响有限。民企““22龙湖02”下跌1.95%报98.051元，金地“21金地04”亦走弱，收盘YTM9.84%，报98元。国央企房企中保利发展控股集团股份有限公司、珠海华发保障房建设控股有限公司、厦门国贸地产集团有限公司当日收益率调整幅度分别为2.72bp、1.81bp、1.45bp。
　　展望后市，我们认为万科债券商议展期对央国企地产利差或有扰动，但“真国企”违约风险有限，主要关注其估值波动风险。而民企和混合所有制企业债券或受影响较大，需关注万科后续展期方案及政策变化，谨慎评估其信用风险。
　　对于城投来讲，我们认为城投与房企的信用逻辑、属性依然存在显著差异，万科债券商议展期对城投行业整体影响有限。城投作为地方政府基础设施建设和公共服务的核心载体，与地方财政的关联性、政策支持的确定性高于房企，尽管市场可能因“市场化”转型表述产生短期情绪联动，但城投的核心信用支撑未发生变化，短期信仰未动摇。后续城投关注核心仍是中央政策导向以及退出名单后的转型发展。
　　风险提示：行业下行超预期、政策超预期、超预期风险事件发生。