核心要点：
　　核心城市：近一周二手房成交降幅收窄，新房销售压力仍较大
　　北京：根据Wind数据，北京近一周（11.15-11.21）二手房日均成交套数同比降幅仍维持在双位数，新房成交同比降幅较大。其中，二手住宅日均成交481套，同比-14.9%；新房日均成交55套，同比-60.3%。单月来看，11月（截至11.21）二手住宅成交套数同比-18%，新房成交同比-50%。
　　上海：根据Wind数据，上海近一周（11.15-11.21）二手房日均成交732套，同比-18%；新房日均成交274套，同比-36%。新房、二手房成交同比降幅仍处于较高水平，不过成交套数仍高于8月新政前。单月来看，11月（截至11.21）二手房成交套数同比-15%，新房成交同比-23%。
　　深圳：根据Wind数据，深圳近一周（11.13-11.19，数据更新滞后）二手房日均成交172套，同比-17%；新房日均成交65套，同比-76%。受去年同期基数较高影响，11月（截至11.19）二手房成交套数同比-33%，新房成交同比-76%，二手房成交同比降幅在逐步收窄。
　　一线城市新房销售降幅较大
　　根据Wind数据，30个大中城市近一周（11.15-11.21）新房成交面积同比-21%，降幅较上周收窄；11月（截至11.21）成交面积同比-31%，1-11月累计成交同比-10%。分城市来看，一线、二线和三线城市近一周新房成交面积同比分别为-49%、-6%、-12%；11月（截至11.21）成交面积同比分别为-45%、-24%、-26%；累计来看，1-11月一线、二线和三线城市成交同比分别为-8%、-10%、-10%。
　　二手房方面，13城近一周（11.15-11.21）二手房成交面积同比-14.8%，11月（截至11.21）成交面积同比-24%，降幅持平于10月。累计来看，1-11月成交面积同比+5%，涨幅较1-10月收窄3pct。
　　投资建议
　　受去年930政策刺激后，核心城市的新房、二手房成交基数较高，叠加今年政策影响较为温和，因此10月以来新房成交同比降幅较大，二手房成交同比增幅收窄，年末成交仍面临较大下行压力。我们认为接下来地产板块的政策预期主要关注12月中央经济工作会议，“十五五”提到的楼市政策有望逐步落地。
　　我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企，如保利发展等；（2）政策放松预期升温，受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。