核心观点
　　止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有明显提振，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-6.19%，相对沪深300的超额收益为-2.42%，行业排名相对靠后（23/32）；年初至今房地产指数+7.75%，相对沪深300的超额收益为-5.43%，行业排名相对靠后（25/32）。本周房地产板块表现相对较差，开发类、物管类、收租类均以下跌为主。
　　政策：全国城市更新工作推进会召开；广州安居集团再次收购存量商品房。
　　中央：全国城市更新工作推进会召开，将因地制宜、探索创新，着力在规划、资金、运营、治理等4方面下功夫；系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设；35个中央财政支持城市要结合实际、创新突破，形成可复制、可推广的经验模式，要建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度。地方：广州将面向全市再次收购存量商品房，此次收购面向全市房企开发的存量商品房；主要征集条件是已取得竣工联合验收意见书或项目纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量不大的在建未售商品房；房屋建筑面积原则上在90平米以下，优先选取整栋或可实现封闭管理的楼栋。
　　销售：本周样本城市备案及成交同比低位振荡。
　　样本城市备案及成交同比低位振荡。37城新房成交面积四周滚动同比-40.3%，较上周-2.9pct，17城二手房成交面积四周滚动同比-21.6%，较上周+0.7pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-12.6%，17城二手房成交面积累计同比+8.0%。11月截至21日，37城新房成交面积当月同比-41.8%，17城二手成交面积当月同比-20.6%，12城新房及二手合计同比-33.8%。
　　当周热点：定向降低购房负担意味着什么？
　　近期行业下行斜率加大，尤其核心城市补跌压力较大，政策阈值正在临近，市场对降低购房门槛和购房负担等政策工具预期渐起。核心城市房价承压的根本原因在于两点，一是收入或通胀预期尚不乐观，二是租售比与房贷利率倒挂。深度降息在宏观和银行层面有较多约束，贴息或者抵税是定向降息的主要手段。怎么贴是关键，持续性比幅度和范围更重要，如果只是补贴有限年份，本质与一次性优惠没有区别，稳价效果可能相对有限。如果只补贴新房，初期政策成本较小，但后期将逐步累加，并且加大新房对存量的替代；如果兼顾存量，政策成本则明显提高。关于房价，收入预期比利率本身更重要，贴息可逐步解决回报率倒挂问题，但收入预期有赖于总需求扩张或分配改革。从落地经验来看，如武汉、芜湖和长春等，均有额度或时间上限，一般不超过三年，或最高不超过几万/户，更类似于一次性购房补贴。综合而言，定向降低购房负担，对好房子的“小循环”有一定支撑，有助于“增量带动存量”逻辑的进一步演绎。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。