本周境外REITs事件
　　11月20日，领展房产基金（0823.HK）公布中期业绩：总收益及物业收入净额分别为70.2亿港元及51.8亿港元，同比-1.8%和-3.4%，每基金单位分派126.88港仙，同比-5.9%。目前中国香港零售销售数据企稳回升，但基于租金的滞后性，公司预期旗下中国香港和中国内地物业的续租租金调整率可能在短期内持续为负，预计下半年的经营环境在触底反弹前仍将略有恶化。受业绩承压影响，公司股价随后两个工作日共下滑近14%。
　　REITs指数表现
　　本周中证REITs全收益指数下跌0.89%。截至11.21，本周中证REITs（收盘）指数下跌0.97%，收于810.2点；中证REITs全收益指数下跌0.89%，收于1041.2点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌3.77%/下跌5.09%/下跌0.07%/下跌5.83%/下跌4.94%/下跌3.89%。
　　本年中证REITs全收益指数涨幅为7.57%。截至11.21，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为2.61%，中证REITs全收益指数涨幅为7.57%。
　　REITs二级市场表现
　　本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情。截至11.21，已上市REITs总市值约2198.5亿元，平均单只REIT市值约29亿元。本周已上市REITs中9支上涨、68支下跌，周均涨幅为-1.2%；中金亦庄产业园REIT、宁波交投REIT涨幅靠前。板块来看，生态环保、消费板跌幅较小，数据中心、保障房板块回调幅度较大；本周物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心REITs板块二级市场涨幅分别为-1.36%/-0.93%/-1.77%/-1.14%/-1.61%/-0.07%/-0.82%/-1.42%/-2.75%。
　　本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs本周日均成交量145万股，日均换手率0.5%。本周日均换手率位列前三的REITs分别是华润有巢REIT（2.6%）、中海商业REIT（1.8%）、合肥高新REIT（1.7%）。本周物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心板块换手率分别为0.4%/0.6%/0.8%/0.4%/0.7%/0.5%/0.4%/0.7%/1%。
　　REITs估值表现
　　本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（9.7%）、平安广州广河REIT（9.2%）、易方达广开产园REIT（（8.8%）。P/NAV位于0.7-1.8区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美REIT（1.8）、华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（（0.7）。
　　投资建议
　　看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，而考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注三季度暑期客运高峰韧性与货运车流持续修复的价格弹性；关注物流及厂房类园区租赁需求改善带来的机会。2）弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局。3）我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。
　　风险提示：二级市场价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。