REITs二级市场波动下跌，不同项目属性REITs二级表现分化
　　2025年11月3日-2025年11月7日（以下简称“上周”），我国已上市公募REITs二级市场价格整体呈现波动下跌的态势：中证REITs全收益指数报收1041.51点，下跌0.40%；中证REITs（收盘）指数报收811.48点，下跌0.42%。
　　从底层资产类型来看，上周除园区基础设施、仓储物流、能源基础设施、保障性租赁住房下跌外，其他资产类型均上涨。
　　生态环保、消费基础设施、新型基础设施、交通基础设施、能源基础设施、保障性租赁住房、仓储物流、园区基础设施类REITs一周涨跌幅分别为0.75%、0.40%、0.29%、0.25%、-0.34%、-0.64%、-1.80%、-2.11%；一月涨跌幅分别为2.29%、-0.49%、5.35%、-0.52%、-1.46%、-1.64%、-3.82%、-4.97%。
　　从项目属性来看，上周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格走势有所分化：产权类REITs跌幅-1.04%，特许经营权类REITs涨幅0.24%。
　　个券方面，上周公募REITs涨跌互现，除去本周上市的中信建投沈阳国际软件园REIT，有33只REITs上涨，有1只REIT与上周持平，有42只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏金茂商业REIT、浙商沪杭甬REIT和国泰君安济南能源供热REIT，涨幅分别为4.42%、2.37%和2.25%；跌幅排名前三的分别为广发成都高投产业园REIT、中金联东科创REIT和易方达广开产园REIT，跌幅分别为9.44%、8.43%和7.01%。上市以来涨幅排名前三的分别是嘉实物美消费REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和华夏首创奥特莱斯REIT；跌幅前三分别是华夏中国交建高速REIT、华夏合肥高新产园REIT和建信中关村产业园REIT。
　　成交规模及换手率方面，上周已上市的77只REITs周内总成交额为28.8亿元，周内区间日均换手率均值为0.75%，环比均小幅下降。周内成交额前三的REITs资产类型是园区基础设施类/交通基础设施类/保障性租赁住房类，成交额分别为6.84/5.07/4.42亿元；换手率方面，期内区间日均换手率前三的REITs资产类型是园区基础设施类/保障性租赁住房/新型基础设施类，分别为1.03%/0.95%/0.92%。
　　主力净流入方面，上周REITs主力净流入总额为7028万元，市场交投热情较上期有所下滑。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，期内主力净流入额前三的是消费基础设施/仓储物流/保障性租赁住房类，净流入额分别为2515/1410/1035万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金/华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金/华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，净流入额分别为1702/1448/1044万元。
　　大宗交易，上周大宗交易总额达24026万元，环比有所下降。上周一大宗交易成交额是期内单日最高，为7228万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是南方润泽科技数据中心REIT/招商高速公路REIT/华泰宝湾物流REIT，成交额分别为14132/4553/2250万元。
　　一级市场储备项目充足，市场保持活跃
　　上周，山证晋中公投瑞阳供热封闭式基础设施证券投资基金（首发）的项目状态更新至“已问询”；易方达广西北投高速公路封闭式基础设施证券投资基金（首发）的项目状态更新至“已受理”，共有18只首发REITs基金等待上市，发行市场保持活跃。
　　投资建议
　　结合上周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格走势有所分化，近期REITs建议分散配置：避免单一押注板块，建议组合覆盖“特许经营权+园区基础设施/消费基础设施”，平衡风险收益。
　　跟踪基本面：重点关注底层资产的出租率、租金水平、租户续约率（产权类），及政策补贴、成本管控（特许经营权类），通过季报、运营公告动态调整。对短期下跌但长期逻辑未破的板块（如仓储物流、园区基础设施），可在估值低位分批建仓，博弈政策催化或行业周期反转。
　　风险提示公募REITs二级市场价格波动风险；政策不及预期风险；统计口径差异