万科深铁框架协议之下，万科还有多少压力？
　　11月2日，万科发布公告，与第一大股东深圳市地铁集团有限公司签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》，引发市场普遍关注。根据框架协议及万科相关公告，万科于2025年至2025年股东大会期间（2026年6月30日前）从深铁可获取的最高贷款金额为220亿元，后续可提取22.9亿元。
　　根据公告，此前框架内的借款主要用于165.22亿元债券本息的偿付，后续剩余的额度拟用于本息86.81亿元债券的偿付，缺口为63.91亿元。
　　从资金敞口来看，万科的确面临一定压力，但本框架协议的签署不代表后续深铁不再支持万科，而从万科自身来看，后续资产也仍有一定的腾挪空间。
　　地产平稳高质量发展为政策主线，一线城市购房政策再迎放松
　　今年以来，重要会议及文件等均提及房地产行业，整体表述仍关注“稳”字，延续了去年9月止跌回稳的政策思路。此外，推动行业高质量发展也是政策的重点，6月国常会和十五五规划均明确提及构建房地产发展新模式、推动地产高质量发展。具体政策措施，主要围绕完善行业全流程相关制度、有序推动城市更新、提高房屋质量、盘活房屋资源等方面展开。
　　一线城市购房政策再迎放松。今年上半年，深圳对公积金使用政策进行了调整。8月至9月初，北京、上海、广州、深圳先后对购房政策进行了调整。
　　地产债收益率及利差情况
　　地产债收益率及信用利差年内整体区间震荡，低评级地产债收益率及利差水平整体更高。从地产债的收益率来看，年内的收益率整体水平较高，处于区间震荡的状态，3Y期AAA、AA+、AA地产债分别在1.77-2.28%、1.83-2.35%、2.44-3.13%之间波动，截至10月末，3Y期AAA、AA+、AA地产债收益率分别为1.93%、2.06%、2.53%；信用利差方面，截至10月末，3Y期AAA、AA+、AA地产债信用利差分别为21.12BP、33.93BP、80.67BP。
　　主要发债房企财务变化
　　主要发债房企整体资产规模仍有收缩，整体负债规模降低，有息债务占比提高。
　　主要发债房企整体营业同比为正，但整体净利润仍亏损。
　　主要发债房企经营活动现金净额小额流出，筹资活动现金流持续流出。
　　主要发债房企资产负债率降低，但整体偿债指标显示房企偿债能力仍较弱。
　　主要发债房企收益情况及关注
　　当前主要房企收益率水平主要集中在1.62-3.00%之间，少量存续地产债收益在3%以上。截至10.31，主要发债房企（样本45家）存续地产债合计8682.68亿元，其中公募债8102.21亿元，私募债580.47亿元。从估值的水平来看，多数房企债的收益集中在1.62%-3.00%之间，0.5年以下公募地产债收益多在2%以下，1-3Y公募地产债收益普遍在2%以上。
　　投资视角，当前地产行业仍处在止跌回稳、向高质量发展的关键时期，房企经营改善及报表修复循序渐进，目前1-3Y存量地产债收益在2.0%以上的个券相对较多，具备一定收益的优质央国企地产债可优选，对于优质民营房企可在深入研究的基础上以短期限策略为主。
　　风险提示
　　政策变化超预期、机构行为超预期变化、房地产政策调整超预期、主要发债房企样本数据不能代表整体房企情况、房企经营及财务变化超预期