板块行情：第45周（11月3日-11月7日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.2%，在31个一级行业板块中排名第24。
　　政策要闻：地方层面：1）岳阳：11月3日，湖南省岳阳市平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，对在新出让土地上新建的商品房项目，竣工验收之后才能启动商品房销售。平江县成为湖南首个全面推行现房销售的县城，房地产销售市场全面进入“现房时代”。2）广州：11月6日，广州市智能建造与工业化建筑产业发展工作专班办公室出台《广州市大力发展智能建造与工业化建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》。提出到2030年智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元。自2026年起，全市出让居住用地100%实施装配式建筑，商业和工业用地应用尽用，并逐步提高模块化建筑在新建安置房和商品房中的比例，推动智能建造技术广泛应用。3）福州：11月7日，福州市住建局印发《关于进一步加强商品房销售管理的通知》，并与市不动产登记和交易中心联合发布《关于进一步加强房地产开发企业信用评价和分类管理的通知》，两项楼市新政即日起施行，有效期5年。
　　公司动态：1）万科：11月2日，万科发布公告，与第一大股东深圳市地铁集团有限公司签署《关于股东借款及资产担保的框架协议》。根据协议，深铁集团将向万科提供总额不超过220亿元人民币的股东借款额度，借款期限不超过3年。万科将为借款提供相应的资产抵/质押担保。借款将专项用于偿还万科在公开市场发行的债券本息。截至公告日，深铁集团已提供的无抵/质押担保借款实际提款金额为197.1亿元。2）绿城中国：11月6日，绿城中国以总价85800万元竞得浙江金华义乌市稠城街道1宗商住地，楼面价18595元/㎡，溢价率达28.44%，出让面积18456.27 ㎡，容积率2.0-2.5，建筑面积46140.675㎡，起价66800万元，起始楼面价14477元/㎡。3）万科：11月6日，万科以底价3.21亿元拿下两江新区中央公园北侧渝北区H04单元04街区001/01地块，这是新两江新区首宗成交宅地。该地块为纯居住用地，面积40亩。
　　销售端：第45周新房成交环比减少31%，二手房成交环比减少6%。1）本周20城商品房成交面积159万方，商品房日平均成交面积22.7万方，环比减少31%，同比减少38%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积8580万方，累计同比减少11%。3）第45周11城二手房成交面积186万方，日平均成交面积26.6万方，环比减少6%，同比减少29%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积8486万方，同比增加7%。
　　投资策略：房地产市场三个问题仍需关注：1）新房需求中枢下滑；2）库存尚未解决；3）土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，仍需更大力度政策缓解地产基本面下行压力。上半年部分城市的阶段性新房成交热度来自供给驱动，可持续性可能不强，二手房价或将是地产见底的观测指标。精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，我们预计部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可以逐步从PB估值切换到PS估值。建议关注：1）具备好产品护城河房企，有望表现出较强alpha属性；2）优质商业地产公司的租金稳定性；3）存量房中介业务方向。重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等。
　　风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。