核心要点：
　　核心城市：一线城市近一周新房、二手房成交承压
　　北京：根据Wind数据，北京近一周（11.2-11.8）新房、二手房日均成交套数较前一周下滑较多，新房成交同比降幅较大。其中，二手住宅日均成交448套，同比-25.2%；新房日均成交80套，同比-51.7%。单月来看，11月（截至11.8）二手住宅成交套数同比-32%，新房成交同比-50%。
　　上海：根据Wind数据，上海近一周（11.2-11.8）二手房日均成交730套，同比-17%；新房日均成交268套，同比-21%。新房成交同比降幅逐步收窄，二手房成交同比降幅扩大，但日均成交套数仍高于8月新政前。单月来看，11月（截至11.8）二手房成交套数同比-7.1%，新房成交同比-30%。
　　深圳：根据Wind数据，深圳近一周（11.2-11.8）二手房日均成交159套，同比-40%；新房日均成交65套，同比-77%。单月来看，11月（截至11.8）二手房成交套数同比-46%，新房成交同比-75%。
　　二手房成交放缓，新房需求较弱
　　根据Wind数据，30个大中城市近一周（11.2-11.8）新房成交面积同比-43%，11月（截至11.8）成交面积同比-47.3%，1-11月累计成交同比下降9.2%。
　　分城市来看，一线、二线和三线城市近一周新房成交面积同比分别为-45%、-45%、-35%；11月（截至11.8）成交面积同比分别为-46%、-49%、-44%；累计来看，1-11月一线、二线和三线城市成交同比分别为-5.9%、-10.6%、-9.9%。
　　二手房方面，13城近一周（11.2-11.8）二手房成交面积同比-33.5%，11月（截至11.8）成交面积同比-40%，成交降幅仍然较大。累计来看，1-11月成交面积同比+6%，涨幅较1-10月下降2pct。
　　投资建议
　　房地产市场进入传统淡季，同时受到去年同期高基数影响，新房和二手房成交同比均有放缓。我们认为在“十五五”规划指导下，各城市的楼市限制性措施将继续优化，为需求复苏提供支撑。
　　我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企，如保利发展等；（2）政策放松预期升温，受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。