核心观点
　　政策持续支持地产行业的背景下，行业销售降幅出现明显收窄，我们预测2026年市场销售止跌回稳将近，投资因具有一定的滞后性或仍将承压，预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。行业历经近4年的洗牌后，房企的债务违约高峰已过，出险房企的债务重组也出现积极进展，房地产行业的投资逻辑已经全面从活下去转向再出发，各赛道的优质企业有望取得先发优势。开发赛道中看好土储集中于核心城市、产品力强的企业；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业；物管赛道中看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业。
　　摘要
　　市场渐近见底，房企财务风险已明显下降。在中央政策定调持续支持房地产行业，2022年以来各地频繁因城施策、大部分城市的购房限制性政策已基本取消的背景下，房地产销售降幅出现明显收窄，2025年前9月全国商品房销售面积同比下降5.5%，降幅较去年全年收窄7.4个百分点。我们预测2026年市场销售止跌回稳将近，投资因具有一定的滞后性或仍将承压，预计2026年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积、竣工面积的同比增速分别为-5.2%、-9.8%、-13.6%、-10.5%。行业历经近4年的洗牌后，房企的债务违约高峰已过，出险房企的债务问题解决思路已从展期走向削债，债务重组也出现积极进展。
　　行业迈向新一轮发展阶段，各赛道的优质企业率先再出发。开发赛道中，新房市场份额继续呈现向核心城市集中的趋势，行业高质量发展的政策定调下，土储重仓核心城市、产品力强的开发商将进一步筑牢销售优势。商业赛道中，今年以来全国消费增势良好，品牌商业地产商的旗下商场拥有较市场整体更好的销售增速表现；对于持有购物中心数量多、运营能力强的房企而言，商业地产已成为其业绩的一大重要增长极。物管赛道中，行业的发展已从外延式扩张走向内生型增长，物管公司回归服务主业，数智化能力的打造、经营的进一步提质增效将更为重要。
　　房地产行业的投资逻辑已经从活下去转向再出发，重点关注各赛道的优质企业。开发赛道中看好土储集中于核心城市、产品力强的企业，包括中国金茂、滨江集团、建发国际集团、绿城中国等；商业赛道中看好持有商业地产丰富优质、运营能力强的企业，包括华润万象生活、华润置地、新城控股、龙湖集团等；物管赛道中看好数智化程度高、成本管控能力优秀的企业，包括绿城服务、滨江服务、南都物业等。
　　风险分析
　　1、销售不及预期：二季度我们关注的重点城市销售面积走弱，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧；
　　4、宏观经济波动风险：当前外部经济形势不确定性较大，可能影响居民对经济以及收入预期，从而影响购房意愿。