报告摘要：
　　本周观点：香港楼市回暖背后，哪些因素在起作用？
　　 ①香港楼市企稳的必要条件：2024年2月香港全面“撤辣”。然而“撤辣”政策效果并非立竿见影，市场在经过15个月的消化后，在2025年中期显现楼市量价企稳的复苏态势，交易成本的下降仅为香港楼市复苏的必要条件，但楼市的复苏仍需结合贷款成本的下降；②香港楼市企稳的充分条件：受港元汇率走强影响，按揭市场方面香港金管局向市场注入流动性，致1个月HIBOR（香港银行同业拆息）从3.98%跌至0.57%。由于香港房贷普遍采用“H按”（HIBOR+1.3%），房贷利率一度降至2%左右，此外美联储降息为香港楼市创造了宽松的金融环境。③香港楼市企稳的预期改善：“以租养贷”理论上可行，香港楼市金融属性再激活。
　　本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘。
　　本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.22%和1.87%，分别跑输大盘1.05pct/跑赢大盘0.58pct。本周地产信用债发行72.50亿元，净融资额-15.20亿元。截至2025年11月7日，地产信用债累计发行3707.62亿元，净融资额-377.65亿元，去年同期为-261.95亿元。
　　本周REITs指数涨跌幅为-0.55%
　　本周产权型REITs指数收于118.76点,涨跌幅为-1.00%;本周特许经营权型REITs指数收于119.31点,涨跌幅为0.00%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数3.12pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为浙商沪杭甬REIT，涨跌幅为2.37%。本周REITs成交额为14.17亿元，环比-7.46%。本周REITs换手率为0.58%，环比-0.02pcts。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降
　　本周百城供应和成交建面环比+3.77%/+19.15%，溢价率+3.78%，一线供应和成交建面环比-42.48%/+108.90%，溢价率+1.08%，二线供应和成交建面环比-7.19%/-2.40%，溢价率+3.59%,三四线供应和成交建面环比+14.08%/+27.10%，溢价率+4.35%。
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-26.88%/-21.63%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-26.88%/-21.63%，累计同比分别-15.01%/+3.30%。新房端，45城商品房共计成交186万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-71.80%、-61.13%、-70.00%。二手房端，14城二手商品房共计成交157万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-26.57%、-22.34%、+123.96%。
　　投资建议：香港楼市交易成本与贷款成本下降带来的协同效应直接刺激了购房需求，同时租金收益率高于贷款利率激活了香港楼市的金融属性，积极的房价预期带来了香港楼市价值的重估促进了楼市的正向循环。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期