上海优化房产税，限制政策持续放松
　　2025年9月19日，上海财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，这一通知是对8月25日上海楼市新政中关于完善房产税部分的细化落地。①2011年上海房产税出台背景：抑制“四万亿”经济提振计划下的楼市过热；②919房产税新政实际为825新政中关于房产税部分的细化落地，本质是限购政策放松下的户籍差异拉平；③相较2011年非本市户籍家庭购买二套及以上住房，可享受房产税税收减免（与沪籍家庭一致）；④对比2011年本市户籍家庭税收减免政策以及非本市户籍首套税收减免政策未变。
　　本周地产：A股与港股跑赢/跑输大盘
　　本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为0.71%和-2.81%，分别跑赢大盘1.16pct/跑输大盘3.41pct。本周地产信用债发行60.40亿元，净融资额-51.44亿元。截至2025年9月19日，地产信用债累计发行3192.23亿元，净融资额-299.07亿元，去年同期为-178.34亿元。
　　本周REITs指数涨跌幅为+0.06%
　　本周产权型REITs指数收于123.93点,涨跌幅为0.32%;本周特许经营权型REITs指数收于121.59点,涨跌幅为-0.26%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数4.62pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏华润有巢REIT，涨跌幅为2.20%。本周REITs成交额为11.91亿元，环比-9.85%。本周REITs换手率为0.43%，环比-0.03pcts。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降
　　本周百城供应和成交建面环比+29.74%/-7.72%，溢价率+2.18%，一线供应和成交建面环比+32.46%/-24.82%，溢价率0.00%，二线供应和成交建面环比+15.30%/+11.33%，溢价率+1.13%,三四线供应和成交建面环比+39.05%/-15.30%，溢价率+2.78%。
　　新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-25.99%/+16.00%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-25.99%/+16.00%，累计同比分别-14.95%/+7.74%。新房端，45城商品房共计成交23万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+3.21%、+5.14%、-49.36%。二手房端，14城二手商品房共计成交157万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+38.82%、+14.27%、+70.10%。
　　投资建议：此次上海房产税新政主要对非本市户籍家庭购买多套住房形成利好，叠加此前符合条件的非沪籍在外环外放开限购，政策形成合力助于购房需求的边际释放。板块方面建议关注存量地产三方向：①二手中介；②商业地产（新城控股）；③物业服务；以及土储优质的开发商：中国金茂。
　　风险提示：相应规划落地不及预期；资金到位程度不及预期