核心观点
　　我们认为，伴随房地产行业止跌回稳，房企风险逐步出清，物业管理行业开始进入高质量发展时期。这一时期，物企摒弃了此前盲目扩张和收购的策略，更多的将精力放在运营和提升存量业务上，力图回归到有温度的社区服务和有盈利的物业管理。部分策略和执行到位的领先企业，已出现积极变化。一方面部分物企通过退出低效及亏损项目，剥离非核心业务，通过减值卸载历史包袱，通过严格控制关联交易降低与关联房企的业务财务风险，盈利能力和净现金流出现提升；另一方面依托于政策红利和科技升级，AI+科技赋能成为物企提升经营效率的重要方向，在数智化投入与应用具备先发优势的物企有望在此阶段占领先机。
　　摘要
　　物管行业步入平稳发展阶段。根据中指研究院数据统计，物业管理市场规模从2020年的259.1亿平方米增加至2024年的314.1亿平方米，年复合增速为4.9%，规模稳中有升。上市物企总合约及在管面积均显著扩张，但增速放缓，行业已步入平稳发展阶段。
　　企业表现分化明显。2025年上半年23家重点物管及商管公司实现营业收入1158.4亿元，同比增长5.0%，增速与2024年全年持平；实现归母净利润81.9亿元，同比增长34.9%，业绩增速由负转正；同时归母净利润率由2024年的4.0%提升至2025年上半年的7.1%，物企整体经营情况有积极改善。从具体企业来看，物企表现出现较为明显的分化，部分优质企业具备长期优异表现，2024年上半年、2024年全年及2025年上半年三个报告期，绿城服务归母净利润同比增速均保持在20%以上，滨江服务均保持在10%以上；华润万象生活、保利物业、中海物业、金茂服务同比均保持正增长。
　　行业发展动能转换，由外延式扩张转向内生型增长。物管企业摒弃了此前盲目扩张和收购的策略，转向精细经营。一方面通过清退低效及亏损项目，剥离非核心业务，回归有盈利的主业和有温度的社区服务，聚焦高质量发展；同时通过计提减值卸载历史包袱，释放未来盈利空间；另一方面受益于政策红利和科技升级，部分物管企业率先通过科技赋能提升经营效率。
　　行业数智化（AI+机器人）方兴未艾，是物企未来重点发展方向。传统物管行业作为劳动密集型的服务行业，人工成本在其成本构成中占据最大比重，且大部分的人工从事的是基础体力劳动，若能使用成本相对稳定的机器人替代成本刚性上涨的人工，企业利润率仍有较大提升空间。同时优质物管企业经营性现金流净额持续保持净流入，货币资金充裕，具备长期投入科技升级的能力。
　　投资建议：当前物管行业发展动能已发生转换，收入端短期增速趋于平稳，提质增效成为物管企业提升业绩的主要抓手，而数智化赋能成为提质增效的重要手段，我们看好经营稳健、且对物管数智化投入与应用具备先发优势的企业，推荐南都物业、华润万象生活、绿城服务、滨江服务、万物云。
　　风险分析
　　1、房地产市场修复不及预期，一方面会减少母公司内生输送的合约面积增长，另一方面也会直接影响物企的案场管理咨询等非等业主增值服务，从而影响企业的业绩增长。
　　2、市场外拓竞争的加剧、人工成本的上升，都将导致物管企业的利润空间承压，存在盈利能力不及预期的风险。
　　3、物企应收账款规模持续走高，收缴率不及预期，将对其流动性造成不良影响。