政策跟踪：上海房产税细则落地
　　9月19日，上海市财政局发布《关于优化调整本市个人住房房产税试点有关政策的通知》，优化调整房产税试点有关政策，这也是对8月25日上海出台楼市新政的细化。具体来看，一是购买首套房暂免征收房产税；二是购买二套房合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平暂免征收房产税，超过60平的对超出部分按暂行办法的规定计算征收房产税。
　　核心城市：北京、深圳二手房成交显著回升，上海新房成交明显增长
　　北京：根据Wind数据，北京近一周（9.14-9.20）二手住宅日均成交529套，同比增长58%；新房日均成交77套，同比增长18%。从8月新政效果来看，8月8日前一周新房日均成交套数较近一周日均成交增长7%，近一周二手房日均成交较新政前一周增长41%。
　　上海：根据Wind数据，上海近一周（9.14-9.20）二手房日均成交713套，同比增长72%；新房日均成交342套，同比增长86%。从新政效果来看，8月25日政策出台前一周新房日均成交套数较近一周日均成交增长46%，近一周二手房日均成交较新政前一周增长15%。
　　深圳：根据Wind数据，深圳近一周（9.14-9.20）二手房日均成交173套，同比增长121%；新房日均成交57套，同比增长23%。从新政效果来看，9月5日政策出台前一周新房日均成交套数较近一周日均成交增长17%，近一周二手房日均成交较新政前一周增长24%。
　　近一周新房、二手房成交继续回暖
　　根据Wind数据，30个大中城市近一周（9.14-9.20）新房成交面积同比+28%，9月（截至9.20）成交面积同比增长14%，较上月显著回升；1-9月累计成交同比下降5.3%。分城市来看，一线、二线和三线城市近一周新房成交面积同比分别为+53%、+21%、+18%；9月成交面积同比分别为+19%、+14%、+8%。累计来看，一线、二线和三线城市1-9月成交同比分别为+0.7%、-9%、-4%。
　　二手房方面，13城近一周（9.14-9.20）二手房成交面积同比+40%，9月（截至9.20）成交面积同比增长16%，较上月明显回升。累计来看，1-9月成交面积同比+13%，涨幅较1-8月扩大1pct。
　　投资建议
　　一线城市优化限购政策落地，北京、上海、深圳的新房、二手房成交在新政出台后均有明显回升，但政策效应的持续性仍需观察。从历轮地产政策周期看，9月底是楼市政策窗口期，我们预计将有新一轮政策出台，地产板块目前处于低位，依旧具备配置性价比。
　　我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企，如保利发展等；（2）政策放松预期升温，受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。