核心观点
　　止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期曾有所提振，但4月以来边际下行压力再次加大，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场整体估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数+1.13%，相对沪深300的超额收益为+1.58%，行业排名相对靠前（8/32）；年初至今长江房地产指数+12.76%，相对沪深300的超额收益为-1.65%，行业排名居中（19/32）。本周房地产板块表现一般，开发类分化，物管类以下跌为主，收租类有涨有跌。
　　政策：重庆促进住房消费健康发展；上海优化房产税相关政策。
　　地方：重庆促进住房消费健康发展，包括多渠道争取资金支持保障性住房和租赁住房建设，持续推进城中村和城乡危旧房改造；加大租购住房、城镇老旧小区住宅加装电梯提取住房公积金支持力度；引导金融机构合理降低商业性个人住房贷款利率，优化个人住房套数认定办法，支持改善性住房消费；2025年5月30日至12月31日，对在中心城区新购商品住房，且在一年内出售中心城区原有住房的，给予新购住房总房款1%的补贴等。上海优化房产税相关政策，持居住证满3年且在本市工作生活者，首套住房免征房产税；第二套及以上人均面积≤60㎡免征，超出部分征税；持证未满3年先征后退；2025年1月1日起执行，多缴税款可退。
　　销售：本周样本城市备案同比继续改善，二手相对更好。
　　样本城市备案同比继续改善，二手相对更好。37城新房成交面积四周滚动同比-4.2%，较上周+8.0pct，17城二手房成交面积四周滚动同比+19.4%，较上周+8.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-5.7%，17城二手房成交面积累计同比+15.1%。9月截至19日，37城新房成交面积当月同比+5.2%，17城二手成交面积当月同比+29.1%，12城新房及二手合计+18.9%。
　　当周热点：地产股的“二分法”定价
　　市净率角度，开发类地产股的估值差异很大，本质是对库存质量、减值程度和新增拿地的综合反映，“二分法”可以更有效的理解其市场定价逻辑和结果。首先是区分库存结构，权益未售货值当中有多大比例是低效库存；近几年低效库存价格降幅较大，计提的减值准备是否相对充分，继续降价能否实现去化，未来大致可能亏损什么体量，这决定估值的扣减项目。然后是评估有效货值和新增拿地能支撑怎样的销售水平及盈利能力，在持续经营假设下，给予销售或拿地隐含净利润适当的市盈率倍数，这决定估值的增量项目。低效库存的估值扣减，加上优质库存的估值增量，二者共同决定开发业务的合理估值；在房价不涨的背景下，快速去化是最优选择，地价也会反映房价下跌。库存较轻、区域较好且品牌较优的房企是最优选择，但定价也相应比较公允，股价弹性未必更大；有一些滞重库存，但区域能级较好且降价能够有效去化，新增拿地和销售明显领先的边际型房企，当前估值并不高，后续可能隐含更大的股价弹性。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。