事项：
　　公司发布2025半年报，2025H1公司营业收入2.84亿元，同比下降9.4%；归母净利润0.87亿元，同比下降2.5%；拟派发中期股息每股5港仙。
　　平安观点：
　　整租项目利润率明显改善，现金分红慷慨回报股东。2025H1公司同店客流同比增长4.4%，同店销售额同比增长11.4%，在营项目持续提升客户吸引力与销售成效；整体毛利率为52.3%，同比上升0.7pct，主要系整租模式毛利率明显改善。在手现金充裕，期末在手现金13.68亿元，2024年派息率提升至80%，2025年中期派息持续提升至5港仙/股，同比增长4.2%。商业地产存量竞争下，出租率为92.5%，处于较高水平。
　　大湾区与长三角聚焦布局。截至2025H1，公司合约面积约265万平米，开业面积约165万平米；已开业项目27个，筹备中项目17个，未来发展仍具确定性。2025年公司仍以大湾区和长三角为核心发展区域，预计2025H2深圳星河WORLD·COCOPark（二期）、深圳光明星河COCOCity、南京星河COCOCity等新项目计划开业。
　　关联方星河控股稳健经营。关联方星河控股“三条红线”保持常绿，已获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级，评级展望为稳定。星河控股深耕大湾区30余年，拥有众多优质商场、写字楼、酒店等核心地段持有型物业，当前年均租金收入约30亿，发展基石稳固。
　　投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，存量项目运营效果日趋优化，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可。我们维持公司2025-2027年EPS预测分别为0.16元、0.16元、0.16元，当前股价对应PE分别为7.7倍、7.5倍、7.3倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济修复不及预期，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；2）商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期；3）若委托方经营不善，或对公司轻资产项目应收款产生拖累