核心观点
　　标杆项目福田COCOPark能够长期运营18年保持市场竞争力，除了定位超前、持续精细化运营之外，我们认为还有不可忽视的客群优势，助力商场客流、销售继续攀升。
　　1）通过敏锐市场洞察和精细化运营，打造福田COCOPark为港客北上首选购物中心之一。深圳福田星河COCOPark于2006年开业，独创新型的公园式购物街区，不断通过敏锐市场洞察进行品牌更新保持消费吸引力，成为公司的标杆项目。2023年公司紧扣港客热潮，依托其优越口岸地理位置、时尚潮流DNA以及丰富的品牌资源，携手香港贸发局打造首个城市级别的香港消费品推介会——港·潮流，香港特别行政区行政长官及深圳市长亲临现场，产生了极高的客流和关注度。同时，商场与支付宝海外、香港微信支付等支付平台合作，港客消费体验显著提升。根据赢商网数据，2023年该商场客流量同比增长42%，销售额增长31%，2024年商场客流量中港客占比达到30%，港客群体为商场贡献重要消费份额。
　　2）2025年福田COCOPark成为区内首个离境退税“即买即退”试点，有望助力销售额继续攀升。不同于传统离境退税，“即买即退”优化在于将退税环节前置到购物现场，直观地感受到退税带来的实惠有利于二次消费。数据充分显示了“即买即退”政策对消费的强大拉动力。今年1-5月，深圳市离境退税商品销售额同比增长超2.1倍，其中“即买即退”商品销售额同比增长超20倍。根据公司公告，自2025年1月1日起，福田COCOPark成为福田区首个离境退税“即买即退”试点，预计将吸引更多境外游客消费，拉动商场销售额可观增长。
　　盈利预测与投资建议
　　公司为湾区纯商管标杆，旗下COCO品牌美誉度高，定位年轻时尚，深受年轻人追捧，成功打造城市级地标如福田COCOPark。近年来，公司抓住港客北上消费潮流机会，以及不断优化的扩大入境消费政策利好，构筑商场客群优势，不断激发消费活力。根据公司24年报及近期经营情况，我们调整了公司营收增速及毛利率，同时调整了费用率，调整公司25-26年EPS预测为0.15/0.16元（原预测为0.19/0.22元）并引入27年EPS预测为0.17元。可比公司25年估值为11倍PE，对应目标价1.82港元（汇率：1港元=0.909人民币），维持买入评级。
　　风险提示：湾区外影响不足。商场销售额增长不及预期。