上海六批次土拍结束，核心区域土地市场保持活跃。本次共8宗地块，规划建筑总面积约52.3万方，起始总价约236.71亿元。最终7宗地块溢价成交，1宗地块底价成交，成交总价为289.57亿元。具体看溢价土地中，虹口区北外滩地区hk315-11地块由绿城竞得，溢价率46.33%为本批次最高；其余溢价率在10%-40%之间。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为4.1%，领先沪深300指数2.38个百分点，在31个申万一级行业排名第7名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为148.7万平方米，环比提升20.6%，同比下降14.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.8万方，环比-9.2%，同比-23.1%；样本二线城市为74.9万方，环比+38.0%，同比13.1%；样本三线城市为36.1万方，环比+31.4%，同比-8.7%。从今年累计30周新房成交面积同比看，样本30城共计5789.8万方，同比-0.3%；一线城市为1523.9万方，同比+6.5%；二线城市为2766.7万方，同比4.7%；三线城市为1499.1万方，同比+1.9%。
　　二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计195.9万方，环比增长3.1%，同比增长5.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为75.6万方，环比2.3%；样本二线城市为93.8万方，环比4.3%；样本三线城市为26.5万方，环比1.1%。年初至今累计二手房成交面积为6144.2万方，同比增长18.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2517.8万方，同比+22.8%；样本二线城市为2861.6万方，同比+17.7%；样本三线城市为764.8万方，同比+11.7%。
　　信用债：本周（7.21-7.27）共发行房企信用债20只，环比增加12只；发行规模共计187.87亿元，环比增加113.17亿元，总偿还量192.18亿元，环比增加96.73亿元，净融资额为-4.32亿元，环比增加16.43亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（66.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（52.3%）为主要构成。债券期限方面，本周1-3年（49.5%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。