本报告导读：
　　2025年Q2整体市场表现出成交量疲软、价格企稳但缺乏趋势以及库存上涨、去化压力增大的特点。
　　投资要点：
　　基于对27个一二线城市的七大核心指标模型测算，2025年二季度仅19%的城市房地产市场呈现筑底迹象，整体呈现“量缩价滞、库存承压”特征。成交量方面，Q2新房市场疲软，一线城市销售同比增速普遍放缓甚至转负，深圳、广州、南京等前期强势城市6月跌幅显著；二手房市场韧性相对较强，但区域分化加剧，沈阳、南昌等城市同比增速超20%，而长春、合肥等地同步新房市场持续低迷；价格端呈现短期波动，新房环比上涨城市数量增多但85%涨幅难以持续超2个月，二手房78%城市仍处环比下跌通道；库存压力增大，61%城市去化周期拉长至18个月，北京、武汉、南京等强一二线城市库存周期显著拉长，仅杭州、重庆等少数城市维持稳健去化。当前政策刺激边际效应减弱，价格仍在逐步企稳中。
　　无论是新房还是二手房价格，在2025年Q2都出现了环比回落的现象。具体而言，新房住宅价格在经历了2024年10月以来的同环比降幅收窄后，于2025年第二季度再次出现环比下探。二手房住宅价格同样跟随新房趋势，2025年第二季度环比跌幅也重新扩大。从二手房挂牌报价来看，当前二手房挂牌价持续下行叠加新房以价换量策略，导致市场观望情绪浓厚，但未来若房企资金压力缓解或保障房收储加速，或能减缓二手市场冲击。
　　在成交套数方面，房地产市场整体复苏乏力且波动加剧。一线城市在2025年上半年延续了2024年末的回暖态势，虽6月转负但上半年总量仍超2024年同期，凸显市场韧性；二线城市则显露疲态，Q2新房成交同比骤降15%，这与库存压力、人口流入放缓及信心不足有关。二手房市场同步显现颓势，二线城市5月起成交同比转负（Q2累计-2%），一线城市6月下滑6%，显示出市场高开低走，政策效果边际减弱。
　　需求进入拉锯期，导致库存周期上行。2025年一线城市出清周期1-4月维持在15-16个月，较2024年末（16-17个月）略有改善，但5月起库存去化压力加剧，6月快速攀升至20个月，接近2024年中期峰值（22个月）。这一波动反映市场供需矛盾阶段性激化，尤其是年中新增供应放量但成交动能边际减弱，导致库存积压速度加快。二线城市库存压力长期高于一线城市，且进入到2025年Q2，出清周期快速提升（1月为19个月，6月已升至23个月），创近三年新高。这一趋势与二线城市新房成交疲软直接相关，更深层次则暴露人口吸引力下降、土地供应过剩等结构性矛盾。
　　风险提示：收储进展以及房企金融政策不及预期。