政策跟踪：城市发展进入存量提质增效阶段
　　7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。从会议重要性看，城市工作会议每次都肩负着重要历史任务，上次中央层面召开城市工作会议是2015年12月，提出要深化城镇住房制度改革，加快城镇棚户区和危房改造。本次会议提出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，为未来10年城市发展设定了目标。在此背景下，提出要高质量开展城市更新，这意味着未来城市更新将聚焦于部分区域或优质项目，并不会简单复制过去的模棚改模式。
　　具体来看，会议强调要坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。
　　成交下行压力持续加大，“止跌回稳”政策仍要发力
　　新房：根据Wind数据，30大中城市近一周（截至7月18日）新房成交面积为119万平米(同比-28%、环比-14%)，同环比继续回落。分城市来看，一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为42万平米（同比-19%、环比+27%）、50万平米（同比-36%、环比-21%）、28万平米（同比-22%、环比-34%）。累计来看，1-7月30大中城市累计同比下降5.6%，一线、二线和三线城市同比分别为+5.2%、-11.6%、-4.2%，降幅继续扩大。
　　二手房：根据Wind数据，13城近一周（截至7月18日）二手房成交面积为148万平米（同比-8.8%），跌幅较上周同期有小幅改善；近四周滚动成交面积同比-8.6%，较上周同期跌幅扩大。单月来看，7.1-7.18二手房成交同比-11%。我们认为在“止跌回稳”的政策基调下，目前市场需求下行压力较大，仍需政策端发力提振预期。
　　投资建议
　　我们认为“止跌回稳”的政策基调并未改变，需求持续下行需要政策支持。下半年政策发力方向主要在收储政策，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，这符合优化存量的目标。同时，城中村改造有利于加快库存去化、优化供需结构，预计下半年将加快进度。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等。
　　风险提示
　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。