核心观点
　　止跌回稳的政策目标一定程度上对市场预期有所提振，但4月以来边际下行压力再次加大。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题。去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，止跌回稳目标面临挑战，政策宽松预期逐步强化。重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-1.94%，相对沪深300的超额收益为-3.03%，行业排名相对靠后（32/32）；年初至今长江房地产指数-0.81%，相对沪深300的超额收益为-3.95%，行业排名相对靠后（30/32）。本周房地产板块表现较差，开发类标的以下跌为主，物业和收租类有涨有跌。
　　政策：中央城市工作会议部署7方面重点任务；青岛、长沙等城市持续优化房地产相关政策。
　　中央：中央城市工作会议召开，指出城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，部署7方面重点任务，一是着力优化现代化城市体系；二是着力建设富有活力的创新城市；三是着力建设舒适便利的宜居城市，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；四是着力建设绿色低碳的美丽城市；五是着力建设安全可靠的韧性城市；六是着力建设崇德向善的文明城市；七是着力建设便捷高效的智慧城市。地方：青岛新政以更大力度支持住房“以旧换新”，构建“政府引导+政策支持+市场运作”框架。长沙新政围绕购房补贴政策优化、多子女家庭购房支持、存量土地盘活等。
　　销售：样本城市新房及二手备案同比低位振荡。
　　样本城市新房及二手备案同比低位振荡。37城新房成交面积四周滚动同比-18.1%，增速较上周-1.0pct，19城二手房成交面积四周滚动同比-7.2%，较上周-1.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-3.9%，19城二手房成交面积累计同比+16.3%。7月截至18日，37城新房成交面积当月同比-20.2%，19城二手成交面积当月同比-8.9%，12城新房及二手合计-17.4%。
　　当周热点：产品迭代与增量机遇
　　地产下行周期的趋势性反转需要三个必要条件，一是周期跌到位、二是经济正反馈、三是政策足够强，这些条件较难在中短期内达成，投资机会主要在于政策预期和细分结构。今年Q2以来量价加速下行，止跌回稳目标面临调整，Q3可能是政策交易窗口，9月的交易级别大于7月。细分结构领域包括产品迭代引致的增量开发机会，以及稳定现金流层面。重点城市老旧住宅占比较大，且过去多年限价导致次新房品质不高，市场客观上存在较大的“好房子”缺口，产品迭代有“量”的基础。限价也会导致另一个次生结果，就是市场之前的价格带不合理，尽管重点城市均价不算低，但中高端产品定价并不高，限价放松之后自然有一个价值重估的过程；此外，得房率和产品力的提升，也会助力适度的产品溢价，产品迭代有“价”的逻辑。只要中高端新房定价不要过于偏离可比竞品，产品迭代的增量机遇可能比市场预期的更长，具备区域和产品优势，且老库存压力不大的开发商，有望取得长期阿尔法和稳定利润回报。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。