平安观点
　　2024年以后，公募REITs业绩补偿条款越来越多见。REITs是权益型资产，对无法完成业绩预期的情形，早期没有有力的约束。一方面，2023年以来REITs持续下跌，且开始出现经营业绩不达预期事件，影响了投资者的体验。另一方面，监管开始强调公募基金“提质增效”，公募REITs基金亦跟随大浪潮，降低基金管理费、强化管理人责任。2024年开始，原始权益人差额补足、扣减激励管理费为代表的业绩补偿条款越来越常见。
　　原始权益人差额补足，基金管理人预测上市前5年（或前3年）的可供分配金额，在实际未达预期时，原始权益人或一致行动人以其所应获得的分红为限，补足可供分配金额的差值。条款的设立一方面是对已知的经营风险做出补偿，另一方面可以弱化产业园等周期性行业的现金流波动、提升资产认可度。差额补足条款的效果与两个因素有关，一方面是原始权益人限售期能否覆盖业绩承诺期，主要防范原始权益人减持风险，尽管当前实操中这并不常见。另一方面，目前原始权益人持有份额占比多在30%-50%，意味着只要可供分配金额完成度不低于50%-70%，能全额保障投资者收益，目前大部分产品的差额补足能够保障投资者的预期收益。
　　扣减激励管理费，一般是在财务指标未达到预期值时，扣减运营管理机构的浮动费用。计费基数一般是财务指标的预期差，费率一般在15%-20%。早期激励管理费扣费机制较为模糊，2024年以后普遍设置。激励管理费扣减至浮动管理费为0之后一般不再扣减，少数会将浮动管理费扣至负值，个别会留至下期继续抵扣。
　　现有的业绩补偿条款应足够全额补足投资者预期收益，有效提升分红稳定性。原始权益人持有REITs份额占比多在30%-50%，当可供分配金额完成度不低于50%-70%时，差额补足条款能完全补足投资者收益，而当前REITs的业绩完成度多数能超过上述水平。扣减激励管理费的影响相对较小，但按24年情况看，也可补足至约6%的可供分配金额。
　　风险提示：未来条款设计、执行可能发生变化；底层资产经营现金流大幅恶化；政策支持不及预期。