4月市场小阳春后明显降温，5月因五一假期及城市新增供应量下降，市场表现不温不火，百强房企销售金额较4月微增。从累计情况看，1-5月TOP100房企实现操盘口径销售金额13137.1亿元，同比降低7.0%，较上月累计同比降低0.2pct；权益口径销售金额为10346.4亿元，同比降低6.6%，较上月累计同比降低1.0pct。从5月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2955.5亿元，同比降低7.8%，环比增长3.8%；权益口径销售金额2316.7亿元，同比降低10.0%，环比增长2.4%。
　　1-5月TOP31-50和TOP21-30两个梯队的房企累计操盘销售额同比正增，其他梯队房企保持负增。从2025年1-5月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP31-50房企，同比增长4.8%；TOP21-30房企排名第2，同比增长0.6%。表现最差的是TOP10房企，同比下降11.1%。从2025年1-5月权益口径销售金额来看，唯一增长的是TOP21-30房企，同比增长1.7%；TOP31-50房企排名第2，同比下降1.5%。跌幅最大的是TOP10房企，同比下降9.0%。
　　对比2025年1-5月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是30强门槛。具体看，10强门槛从352.1亿元下降至349.8亿元，同比下降0.7%；20强门槛从154.0亿元下降至151.5亿元，同比下降1.6%；30强门槛从90.5亿元增长至95.3亿元，同比增长5.3%；50强门槛从59.6亿元增长至61.4亿元，同比增长3.0%；100强门槛为22.5亿元，同比持平。
　　单月销售额同比来看，重点房企中绿城、中海、滨江同比正增，其余多数处于同比下降状态，与货值供应等因素相关，企业层面无超预期表现，与城市走势基本一致。从2025年1-5月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1068.1亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额964.4、858.6、772.5、638.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有20家实现同比正增长。其中能建城发同比表现最佳，累计同比增长201.7%，其次为鸿荣源185.3%、深业集团170.8%、中建智地102.8%、电建地产92.6%。重点房企1-5月操盘销售额累计同比来看，越秀地产40.3%、华发股份21.4%、建发房产2.7%、绿城中国-2.3%、华润置地-7.4%、滨江集团-8.5%、保利发展-10.6%、中海地产-11.1%、招商蛇口-11.9%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。