核心观点
　　止跌回稳的政策目标明显更为积极，市场预期有所改善，但4月以来边际下行压力再次加大。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点；出口承压阶段，产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题。去年4月和9月对应优质地产股的底部区间，当前股票位置较底部溢价并不大，且地产对于经济内循环的重要性不容忽视。重视具备区域和产品优势的房企、受益于化债的当地龙头，以及拥有稳定现金流的央国企物业。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-1.33%，相对沪深300的超额收益为-1.15%，行业排名相对靠后（23/32）；年初至今长江房地产指数-6.79%，相对沪深300的超额收益为-5.45%，行业排名相对靠后（30/32）。本周板块表现一般，开发类及物业类标的以下跌为主，收租类有涨有跌。
　　政策：国务院新闻发布会介绍“推进城市更新行动”有关情况；上海发布提振消费专项方案。
　　中央：按照党中央决策部署，持续推进城市更新各项工作，继续统筹用好相关渠道投资，进一步加大对城市更新项目的支持力度；同时，围绕创新投融资模式、健全运营维护体制，完善价格收费机制等方面，积极推进城市更新行动“软建设”；重点推进三方面工作，一是稳步有序推进城市更新重点工程实施，二是持续加大中央投资支持力度，三是积极推进投融资模式创新。地方：上海将加快构建房地产发展新模式，打造安全、舒适、绿色且智慧的居住环境；扩大老旧小区综合修缮范围，并持续推进其更新改造工作；增加保障性租赁住房供应；为支持居民刚性和改善性住房需求，将落实相关税收政策，促进房地产市场平稳发展等。
　　销售：样本城市新房及二手备案同比低位振荡。
　　样本城市新房及二手备案同比低位振荡。37城新房成交面积四周滚动同比+3.1%，较上周+7.1pct，19城二手房成交面积四周滚动同比+10.5%，较上周-1.3pct；年初至今37城新房成交面积累计同比+1.5%，19城二手房成交面积累计同比+25.3%。5月截至23日，37城新房成交面积当月同比+4.1%，19城二手成交当月同比+10.3%，12城新房及二手合计+4.3%。
　　当周热点：三个领域具备稳定现金流
　　当前阶段，开发板块产业景气逐步下行，但政策宽松预期并不强，且现房销售政策如何推广尚未完全落地，整体交易价值尚未明朗，具备稳定现金流和潜在高股息的细分领域更具防御能力和长期配置价值。1、部分央国企物业龙头：虽然行业难以避免一定程度的顺周期属性，业绩增速和收现能力都有下降，但依然能维持净利润和现金流小幅增长；且账面留存大量净现金，央国企治理背景下的规范性不必过于担忧；轻资产业务属性和大额收并购必要性下降，未来不存在明显资本开支；物业龙头潜在分红能力很强，且逐步提高分红已成为行业趋势，低估值环境下高股息可期。2、具备优质自持的综合型房企，典型如华润置地等：自持资产能持续创造稳定增长的现金流，再投资动力也明显下降，可相对顺畅的转化为分红，且开发业务仍有一定的利润体量。3、核心区域的好房企：尽管行业仍在下行，但核心区域新房有结构性机会，且过去长久的限价行为导致好房子相对稀缺，库存压力不大、产品力领先的好房企仍能赚取稳定利润。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。