整体来看，REITs 2024年评估报告对于分子端假设更加偏于谨慎，同时无风险利率的下行对于估值变动提供了一定支撑。2025年来看，板块间及板块内部基本面分化将更加明显，建议优先关注消费、保障房、少数交通及部分运营相对稳健的市政、能源、工业厂房，和今年有望拓展的新型基础设施及文旅资产，把握解禁或政策博弈下调整的布局机会，同时跟踪具备兜底支撑+高票息的产园、仓储。
　　1.保障房：板块2024资产评估价值相对坚挺。尽管区域保障性租赁住房供给持续上量，但新增项目对应去化效果亦较好，对应底层资产影响短期相对有限，部分市场化租赁项目压力仍存，中长期租金增长有所下调至2%。
　　2.消费基础设施：板块2024资产评估价值相对持平，嘉实物美&首创奥莱有所增值。消费基础设施为少有部分参数仍在调增的板块，其中华夏华润、中金印力、首创奥莱项目租金/扣点调升，华安百联租金及出租率调降。首创奥莱、华夏金茂周边新增有供给，其余目前竞争格局相对稳定，需求层面华夏金茂、中金印力、大悦城强调周边产业深化发展。
　　3.仓储物流：板块资产估值均有调降，盐田港及普洛斯调整靠前。其中租金参数普遍下滑3%-4%，同时折现率参数普遍下调25BP（深国际贵州项目50BP）。分区域，华北加速去化，华南区域跨境电商经营或临波动，长三角、成渝市场有望企稳，但大区区域内部亦存分化，如上海供应加速入市，周边嘉兴面临回流，杭州周边子市场较大体量入市扰动区域租金。整体看，仓储周边新增有供给的标的相对较多，供需双边仍面临挑战。
　　4.产业园：折现率调整下厂房估值相对坚挺，二线产园（出租率及租金承压）估值降幅普遍大于一线产园（租金承压）。厂房类来看，项目普遍降低租金增长率或租金水平（但与其他类别资产相比，降幅较小）；同时调低了折现率及调高收缴率以对应估值相对平稳。一线产园租金水平或租金增长下限均有调低，中关村及蛇口光明加速器相对承压，调整降幅超过10%；二线产园2025年租金及出租率假设均有调低。其中和达高科孵化器项目2025出租率假设较2024Q4提升8pct，东吴苏园、合肥高新、科投光谷部分项目出租率仍预留向下空间，租金方面，科投光谷租金水平假设相对平稳，合肥光谷、和达高科租金水平假设呈高个位数下滑。多数产园周边2025年新增供给，同时价格竞争亦在加剧，带来短期经营压力。
　　5.交通基础设施：交通基础设施板块因期限问题估值调降较多，部分项目高折现率调整下估值降幅较窄。中国铁建、华夏越秀、中国交建、工银河北因剩余年限较长/折现率调降较多对应资产估值降幅较窄，其余项目资产评估价值存在高个位数至双位数下滑。除上市时间较短的南京交通、招商高速、深高速、中金山高外，多数高速REITs折现率隐含无风险利率在3.5%以上，在当前利率快速下行环境下给予了调整空间（下调9BP100BP）。同时从2024年评估报告未来日均交通量增速假设来看，华夏越秀、中国交建、广州广河设置在高个位数，其余在3%～4%之间。2025年来看，山高、广河、深高速存在分流较为明显路网变化，招商存在多引流路段开通，中交、越秀年底存在回流及引流路段开通。
　　6.能源基础设施：能源板块整体估值小幅调降，调整折现率、收入预期以考虑电力市场化不确定性风险。相较其他板块针对分子分母同时调降，能源板块对于分母端假设更加保守，部分项目针对于各省市加速新能源建设、推进市场化交易带来的经营不确定进行了调高限电率、提高折现率、延长应收账款回款期等调整。2025年来看，特变电工在河南省电量缺口持续、配套新能源全收购下具备一定稳定性，京能光伏江山永宸在汇集站新增并网类发电项目下短期面临外送压力、嘉实电建在川渝1000千伏特高压交流工程的投运下消纳水平提升程度需要持续关注。
　　7.生态环保及水利：部分市政项目供需格局有所变化，前期参数有一定下调。首钢绿能本次估值调整较多，供需格局变化下生活垃圾处理量自107万吨调降至此前“兜底”的100万吨，负向运营管理激励2027年及以后不再延续，同时2029年国补到期后强调核发绿证最大化效益；富国首创水务REIT合肥项目考虑未来周边新增供给予最大处理量下调，同时提请关注污水处理服务费账期延长的风险；绍兴原水主力供水水源定位稳固，总体处于供不应求的状态，2025年供水量（+1%）及稳定期供水量假设有所上行。
　　风险提示：数据计算及统计偏差风险；行业流动性风险；行业政策风险；基础设施基本面改善不及预期风险；资产经营管理风险。