今年政策核心在于“落实”，收储收地在明确财政、央行条线支持下，给予城市政府更大自主权，预计将进一步推进并改善供需关系。3月5日，十四届全国人大三次会议开幕，李强总理作政府工作报告。报告对地产表述与上年中央经济工作会议较为接近，特别之处在于房地产段落的总体要求，提到了“坚持在发展中逐步化解风险”，明确方向的同时肯定了房地产对于国民经济的重要性；再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。中央稳地产的态度与决心已十分明确，2025年地产政策核心是在“落实”。本次报告明确，实施更加积极有为的宏观政策；同时在地产政策端，供给、需求、风险防范等方面均有涉及。我们认为，接下来主要观察具体政策特别是收储、收地细节深化和落地执行的情况。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，落后沪深300指数2.29个百分点，在31个申万一级行业排名第29名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为167.0万平方米，环比下降31.2%，同比提升17.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.6万方，环比-25.0%，同比+44.7%；样本二线城市为79.6万方，环比-32.9%，同比+7.0%；样本三线城市为43.8万方，环比-33.7%，同比+14.9%。
　　二手房：本周14个样本城市二手房成交面积合计229.3万方，环比下降5.8%，同比增长47.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为97.0万方，环比-9.0%；样本二线城市为105.8万方，环比-4.1%；样本三线城市为26.5万方，环比0.4%。
　　信用债：本周（3.3-3.9）共发行房企信用债24只，环比增加15只；发行规模共计215.11亿元，环比增加95.6亿元，总偿还量204.05亿元，环比增加94.1亿元，净融资额为11.06亿元，环比增加1.5亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（（76.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（48.2%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（47.2%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延