2月百强房企权益销售金额同比上升2.1%，市场景气度环比持平。1）根据克而瑞数据，2月百强房企单月权益销售金额1427亿元，同比上升2.1%，增速较上月回升3.3pcts。1-2月百强房企累计权益销售金额3227亿元，同比上升0.2%。2）从剔除季节性因素的销售市场热度看，2月季调数据较上月基本持平，接近24年4月水平。3）国央企和非国央企分化，2月权益销售金额同比分别+15%、-20%，1-2月非违约房企权益销售额占百强房企88%。4）TOP30房企有19家2月权益销售金额同比为正，17家1-2月累计权益销售金额同比为正。
　　2月拿地积极度环比微降，TOP10中国央企拿地货值占百强房企的61%。1）1-2月百强房企累计拿地货值4379亿元，同比上升11.3%；累计拿地金额2210亿元，同比上升44%。2月百强房企拿地货值1973亿元，同比上升17.7%；拿地金额1062亿元，同比上升47.9%。2024年9月底新政后，房企拿地积极度提升，2024年11月至2025年1月维持在2023年以来最高水平，2025年2月环比微降。一方面由于各地加大优质地块供应，房企拿地积极性提升；另一方面2024年9月底新政出台后，核心城市市场热度回升。2）2月全国性国央企为拿地主力，前10中国央企拿地货值占百强房企拿地货值的61%。中海、越秀、保利发展、绿城中国1-2月累计拿地货值同比分别为871%、575%、410%、183%，均超100%。
　　2024年9月底新政效果得到验证，壁龛市场土拍热度较高。1）70大中城市房价环比收窄至-0.1%，一线城市二手房转定持续走高，均超2024年小阳春峰值。2）从土拍市场来看，壁龛市场土拍热度较高。以杭州为例，AI产业快速爆发叠加市场改善，2025年第1-3批土拍总计出让11块土地，土拍热度高但仍存在分化，壁龛市场（核心板块及板块核心区域）土拍溢价率高，最高达72.48%。
　　头部国央企拿地积极，把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，销售将一定程度改善。1）2025年1-2月中国金茂、华润置地、绿城中国、滨江集团拿地货值/销售金额均大于1，房企积极置换土储。若新增土储去化情况理想，有助于改善销售表现。当前仍存在核心城市核心区域高端改善性需求，把握壁龛市场的房企能稳定赚取利润。2）部分负债端收缩的房企，2024年销售下滑明显高于行业平均，且无法通过拿地方式稀释低效土储，2025年销售下滑将超过行业平均，偿债压力将进一步增大。并且随着低质量土储占比提升，一旦减值风险暴露，资不抵债的风险也将暴露。
　　投资建议：二手房成交量的增长可以验证壁龛市场的持续性，我们建议关注在壁龛市场有竞争优势的公司，板块性机会关注是否能有收入预期改善和供需关系逆转带来的基本面机会，若无，则关注政策博弈机会，预计地产基本面将演绎后周期属性。近期新房与二手房市场热度出现分化，二手房成交量增长难以顺畅推演地产总量数据好转，高能级城市的收入预期和低能级城市的供需关系，并没有因一个春节而变化。我们仍维持之前观点，2025年板块机会来自于政策博弈，个股性机会关注壁龛市场，即能把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。
　　风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。