5%的经济增长目标设定基本符合市场预期，稳定就业与收入预期。1）经济增长预期方面，2024年我国GDP同比增长5%。2025年的发展目标为：国内生产总值增长5%左右，设定基本符合市场预期。2）就业与收入方面，2024年城镇新增就业1256万人，较2023年增加了12万人，城镇调查失业率5.1%，较2023年下降0.1个百分点。2025年发展目标为：城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，与2024年设定的目标基本一致。2024年居民人均可支配收入实际增长5.1%，与经济增长基本同步。此次政府工作报告明确提出“更大力度稳定和扩大就业”，“多渠道促进居民增收，推动中低收入群体增收减负，完善劳动者工资正常增长机制”。我们认为，只有稳住居民对于收入与就业的预期，才可能使得行业需求端的宽松政策更好显效，也起到对楼市提振的作用。
　　货币政策从“稳健”转向“适度宽松”，房贷利率有望进一步下调。本次政府工作报告提出“实施适度宽松的货币政策”，“适时降准降息，保持流动性充裕”。货币政策在政府工作报告中的表述从“稳健”转为“适度宽松”，上一次在政府工作报告中提及“适度宽松”是在2009、2010年。我们预计，今年的货币政策宽松力度或进一步加大，降息空间仍较大，5年期以上LPR有望继续下降，进一步降低居民购房成本。
　　财政政策方面，明确收储将是今年专项债的重点发力方向。本次政府工作报告提出“实施更加积极的财政政策”，并指出“拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等”。近期土储专项债出现突破性进展。2月18日，吉林省四平市发布公告，拟运用专项债收回收购5宗地块，收购价格合计约4.65亿元；2月24日-3月5日，四川省5地公告称拟运用专项债实施土地收储，合计涉及33宗地，拟收购价格合计约16.72亿元。此外，湖南长沙市、岳阳市等地已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告。2月下旬，广东率先发行307亿元专项债用于回收闲置存量土地，对市场预期产生了积极影响，也为其他地区落实相关政策提供了参考借鉴，我们预计今年将有更多地方落地收储专项债券。
　　再度明确“止跌回稳”的行业主基调；并通过减少限制性措施与加速旧改来释放房地产需求。本次政府工作报告提及“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。此条内容作为房地产部分的首位，充分说明了当前对于拉动购房需求的决心和推进力度。需求端政策，一方面，北上深的限购政策仍有进一步放松的空间。另一方面，我们认为，城中村改造、城市更新等相关的“大旧改”将会成为楼市重要的增量筹码。今年年初31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，我们预计旧改将继续放量，结合货币化或房票安置推进，带动更多购房需求入市。
　　土地供应“提质减量”，从源头改善行业供需关系。本次政府工作报告提及“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。2025年初土地市场呈现显著的结构性优化：1-2月全国（300城）土地供应建面同比下降28.0%，成交建面同比下降6.4%；但平均溢价率达到7.6%，处于2021年8月以来的最高水平，同时平均容积率降至1.40的历史低位。已经体现了当下土地供应方面明确的“提质减量”。我们认为，随着核心城市供地信心的稳定回升，以及持续优化土地供应结构，推动行业向“品质化开发”转型。
　　盘活存量用地和商办用房，收购存量商品房是今年行业的重点工作之一。1）盘活存量用地方面，可以直接回购未开发的存量闲置土地，也可以采用土地置换和调规等其他方式盘活，目前已有多个城市在实施，只是进展非规模化。2）盘活商办用房方面，当前商办类物业的库存水平显著高于住宅，亟需有效消化。同时由于商办用房本身价格更低，收购后改造成保障房等项目的收益更确定，对于买卖双方都具备较高的可达成性。本次政府工作报告还提出“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，未来配套政策也将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途（或不仅限于用作保障性住房）等，均有望推进各地收储工作进一步落实。
　　保障性住房再贷款使用范围将拓宽，我们预计2025年的使用率得以提升。本次政府工作报告提及“拓宽保障性住房再贷款使用范围”。2024年5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障房。截至去年9月末，实际使用贷款规模为162亿元，利用率仅为5.4%。对此，9月保障性住房再贷款政策再迎优化，央行将提供的再贷款资金比例由原来的60%提高到100%。根据国开行官网，2024年国开行用好保障性住房再贷款政策，重点支持广西、江苏、河南、吉林、四川等地收购已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，已带动相关城市消化存量商品房近万套。
　　融资协调机制