新房：经过年底房企加力推盘促销和集中网签备案后，本周样本城市新房成交环比明显回落，整体量能靠拢2024年初。本周30个城市新房成交面积为188.7万平方米，环比下降44.7%，同比提升6.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为63.9万方，环比-23.8%，同比+36.1%；样本二线城市为76.8万方，环比-57.4%，同比-17.3%；样本三线城市为48.0万方，环比-37.5%，同比+30.5%。二线城市环比显著下行，主要是武汉环比-75.9%、苏州环比-87.3%降幅较为明显，对样本二线城市整体有较大影响。
　　二手房：本周成交维持高位。本周14个样本城市二手房成交面积合计233.9万方，环比增长10.9%，同比增长34.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为99.7万方，环比-3.0%；样本二线城市为107.4万方，环比21.9%；样本三线城市为26.8万方，环比34.2%。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.7%，落后沪深300指数1.58个百分点，在31个申万一级行业排名第21名。
　　信用债：本周（1.6-1.12）共发行房企信用债19只，环比增加18只；发行规模共计118.50亿元，环比增加112.8亿元，总偿还量80.47亿元，环比增加63.32亿元，净融资额为38.03亿元，环比增加49.48亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（45.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（45.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（59.7%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。