国家统计局发布2024年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.6%；二手房价格环比下降0.9%。
　　核心观点
　　4月70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，分别创下自2014年12月、2014年10月以来单月最大环比降幅，整体房价下行压力加大。4月70大中城市新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大0.3个百分点，创下较2014年12月以来单月最大环比降幅；二手房房价环比下跌0.9%，环比降幅较上月扩大0.4个百分点，创下自2014年10月以来单月最大环比降幅。新房房价已经连续11个月持续下滑；二手房房价已经连续12个月持续下滑。对比2014年的下行周期，新房、二手房房价均经历了11个月（2014年5月-2015年3月）的环比负增长，此轮房价下行期的时长已经超过2014年。70个大中城市中，新房房价环比下跌的城市数量有64个，较3月减少了7个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.65%，较3月扩大0.19个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量为69个，与3月持平，仅昆明上涨。二手房房价下跌城市平均跌幅为0.96%，较3月扩大0.42个百分点。整体而言，二手房市场的价格下行压力相对于新房更大，一方面，当前“以价换量”仍然延续，业主主动调降挂牌价加速出货；另一方面，各地“以旧换新”政策推行下，旧房收购价格相对不高。
　　一线城市二手房房价环比跌幅大于二、三线城市。1）新房：4月一线城市新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大了0.5个百分点。其中，北京环比由持平转为下降0.7%；上海环比上涨0.3%（前值：+0.5%）；广州环比持平（前值：-0.7%），在2023年6月以来，经历了连续10个月房价环比下跌后，本月止跌；深圳环比下降1.0%（前值：-0.4%），已经连续12个月房价下滑。深圳房价跌幅相对最为明显；上海自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，4月上海环比涨幅位列70城首位，主要是受滨江凯旋门、保利·世博天悦等高价新开盘项目结构性影响。2）二手房：4月一线城市二手房房价环比下降1.1%，环比降幅较上月扩大了0.4个百分点。其中，北京环比下降1.6%（前值：-0.4%）；上海环比下降0.8%（前值：-0.3%）；广州环比持平（前值：-1.0%）；深圳环比下降0.7%（前值：-1.0%）。其中北京、深圳二手房市场“以价换量”趋势明显。根据中指院，4月北京二手房成交面积111.5万平，同比下降12%，同比降幅较3月收窄了21个百分点；深圳二手房成交面积40.7万平，环比增长15%，同比增长40%。
　　二线城市新房、二手房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅超过1%的城市数量显著增加。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月扩大了0.2个百分点。仅天津、太原、西安环比略有上涨，其余城市环比均下跌,环比跌幅相对较大的城市有宁波、厦门、武汉，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大了0.4个百分点。除昆明环比增长0.2%以外，其余所有城市环比均下跌，其中杭州、厦门、南京、武汉、长沙、天津、沈阳、大连、宁波、合肥、福州、南昌、青岛、南宁、呼和浩特、兰州16个城市的环比跌幅均大于等于1.0%，而上个月环比跌幅超过1.0%的城市仅长沙1个。虽然核心二线城市利好不断，除天津外，限购政策全面松绑，但二手房挂牌量仍然高企（根据中指院，13个重点一二线城市4月末二手房挂牌量为280.3万套，从2023年11月以来呈现明显上升趋势，较本轮下行期初始期的2021年7月增长88%），“以价换量”的形势仍将延续，短期核心城市成交量或有一波回升，但房价仍面临持续下行的压力。
　　三线城市新房、二手房房价环比跌幅扩大。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大了0.2个百分点。除了平顶山、遵义环比小幅上涨以外，其余所有三线城市均环比下跌，其中跌幅相对较大的城市有吉林、烟台、丹东、安庆、湛江，环比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大了0.4个百分点。所有三线城市环比增速均为负，跌幅相对较大的有：秦皇岛、丹东、锦州、徐州、蚌埠、九江、赣州、烟台、济宁、襄阳、常德、惠州、湛江、桂林、泸州、大理，跌幅均大于等于1.0%。
　　4月各类型产品房价持续下跌且跌幅均扩大，其中刚需产品跌幅最大，单月环比跌幅达历史最大值。1）刚需产品：90平以下新房房价环比下降0.7%，环比降幅较上月扩大0.4个百分点；二手房房价环比下降1.0%，环比降幅较上月扩大0.5个百分点，单月环比降幅为自2011年有数据以来最大值。2）刚改产品：90-144平新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大0.2百分点；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大0.4个百分点。3）改善型产品：144平以上新房房价环比下降0.6%，环比降幅较上月扩大0.3个百分点；二手房房价环比下降0.9%，环比降幅较上月扩大0.4个百分点。
　　投资建议
　　70个大中城市房价环比下跌已经持续了将近一年的时间，且4月环比创下九年多来最大跌幅；投资、销售的降幅也进一