吹响去库存号角，利好地方城投平台
　　5月17日国新办举行国务院政策例行吹风会，围绕保交房和去库存两大主题打出了自2009年以来最高力度的地产放松组合拳。最具突破性的政策是保障性住房再贷款、贷款利率市场化以及购房杠杆再突破。本次会议体现政府去库存的诚意，尤其是房贷利率下限的放开，有望带来核心城市价格预期的企稳，进而稳定行业预期。我们认为，政府收储政策利好地方城投平台，重点推荐：1）A股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务。
　　保障性住房再贷款可实现多大程度的去库存？
　　作为新型结构性货币政策工具，保障性住房再贷款有如下特点：1）支持规模：总量约5000亿，包括央行低息再贷款3000亿，以及由此撬动政策性银行以及商业银行的2000亿；2）收购对象：房企的未售现房，同时强调对开发商一视同仁；3）收购主体：地方政府指定的地方国企；4）自愿原则：地方政府主导决策。在0-30%收购折价率的假设下，我们预计保障性住房再贷款可去化商品住宅现房库存的12.7%~18.2%。此外，在保障性住房再贷款体系外，政府主导的去库存收购对象还包括房企的闲置土地，这一举措为企业退地提供便利，有助于房企盘活存量。
　　为什么房贷利率市场化更值得关注？
　　本次一大突破性政策，是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限，实现房贷利率市场化。此外，全国公积金贷款利率下调0.25pct，其中5年以上首套房公积金贷款利率进入2.0区间。房贷利率下限的取消为16年以来首次，重点城市利率下行空间可观，高能级城市尤为突出。激发改善需的政策指引下，二套房降幅空间更值得关注。参考目前50城贷款利率最低水平，重点城市新房贷款利率的最高下调空间达70bp，二套房最高可达125bp。借鉴日本经验，亦可说明调整空间或较大。房贷利率调整更具广泛影响力以及需求敏感度，作为房价筑底的引路人，我们看好该政策托底市场的有效性。
　　哪些标的受益程度最明显？
　　我们认为，行业基本面视角下，政策组合拳，尤其是房贷利率政策调整有望带来行业预期修复，进而打开行业估值修复空间。而政府收储政策倾向于利好地方城投平台。2021年以来，城投平台大举托底土地市场，因此目前所持有的土地或者闲置库存处于高位，我们预计地方政府在收储项目的选择上，可能会遵循以下顺序：1、地方城投平台的存量项目；2、参与本地土地市场的房企（尤其是央国企）所持项目；3、其他所有制企业已经建成且没有债务的项目。整体而言，我们认为，地方城投平台通过此轮收储，有望改善自身供需结构和负债情况。
　　风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。