事件：
　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。前者较上一期保持不变，后者较上一期下降25个基点。
　　点评：
　　央行降息25BP至3.95%、超市场预期，预计未来LPR或仍有进一步下降空间。2月20日，央行公布5年期LPR为3.95%，较上月下降25BP；1年期LPR维持3.45%不变。本次单月降息力度25BP为2022年以来最高，自2022年初至今5年期LPR共下降5轮，之前4轮降息幅度分别为5BP、15Bp、15BP、10BP。本次大幅超预期降息体现了目前房地产需求端政策出台的决心和力度，并且考虑到目前销售端的疲软，预计未来LPR或仍有进一步下降空间。
　　2023年末实际房贷利率仍在4.27%高位、对比2016年2.51%，预计后续房贷利率仍有进一步下降空间。我们采用个人住房贷款利率-CPI作为实际房贷利率，而2016年实际房贷利率已降至2.51%，2023Q4末实际房贷利率仍在4.27%高位。据申万宏源宏观研究团队预测，2024年预计CPI为0.6%；那么如果实际房贷利率降至2016年的2.51%，则对应个人房贷利率需降至3.11%，较2023Q4末的3.97%仍需下降86BP，剔除本次下降的25BP后还有61BP的下降空间，值得注意的是，如果2024年实际CPI超过或低于上述预期的0.6%，那么预期的房贷利率下降空间也会相应变化。我们总体认为，本次的房贷利率的下降是一个新的下降周期的开始，并预计后续房贷利率仍有进一步下降空间。
　　1月以来供需两端政策频频发力，其中核心城市限购放松、城改资金密集落地。需求端方面，广州120平以上房屋不限购、支持“租一买一”、”卖一买一“；上海外环外放松单身限购；北京通州区放松北京和通州区“双限购”政策；深圳深户买房不再看社保纳税，非深户“5改3”；5年期LPR下降25BP至3.95%。城中村改造方面，2023年12月和2024年1月，国开行、进出口行、农发行合计分别净增PSL3,500亿元和1,500亿元，合计净增5,000亿元PSL支持三大工程，另外近期国开行和农发行对广州、成都、长沙、重庆等27个城市实现城中村改造专项借款首批集中发放合计401亿元，并对其中24个城市合计授信9,679亿元，预示着城改加速、提振需求。供给端方面，央行等支持企事业单位收购存量房作为保障房；央行等支持经营性物业贷款用于偿还房地产贷款和公开债；住建部等推出房地产融资协调机制，即融资白名单，据央视财经，截至1月底，第一批房地产项目“白名单”合计3,218个，商业银行已向27个城市、83个项目发放贷款共178.6亿元；此外，根据中国基金报2月15日报道，目前中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行六大行至少获取、对接超8,200个项目。
　　投资分析意见：5年期LPR大幅下调，需求端政策持续优化，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，近期PSL和专项借款集中落地，预计城改将加速推进，同时近期核心城市限购放松以及房贷利率进一步下调，预计将推动核心城市销售改善。我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。