回顾及展望：2023年新屋分流成屋需求，2024年如降息有望改善成交
　　回顾2023年，美国住宅市场表现较弱，其中新屋销售表现明显强于成屋，我们认为主要由以下原因导致：1）新屋供给相比成屋更加充足，分流成屋需求；2）新屋与成屋间的价格差有所收窄，新屋性价比明显提升；3）开发商提供更多优惠促销活动，新屋吸引力有所提升。展望2024年，在假设美联储降息如期将至且降息幅度不低于彭博一致预期的91bps情况下，我们认为美国住宅市场将出现以下情况：1）成屋供应可能有所增长，助推整体销售恢复；2）低库存背景下，部分城市的住房价格有望维持在高位。
　　成交：成屋依旧疲软，库存略有增加
　　2023年，在按揭利率高位运行的背景下，居民购房意愿明显降低，叠加成屋供给明显减少，美国总房屋销售477万套，同比-16.6%，连续两年负增长。其中，新屋成交相对活跃，2023年美国新屋销售67万套，同比增速由2022年的-17.2%提升至+4.9%，接近疫情前水平（2019年新屋销售69万套）；成屋销售表现疲软，2023年，美国成屋销售410万套，同比19.3%，降幅较2022年走阔2.3 pct，为该数据有记录以来最差的一年。供给层面，截至2023年12月末，美国新屋和成屋的总库存量为145.3万套，同比+3.0%，略有增加，约为该数据2000年以来峰值的32%。
　　房价：同比较峰值有所回落，但可负担性依然较低
　　2023年12月，新屋/成屋成交中位价分别同比-13.8%/+4.4%，增速均较2020年以来的峰值有所回落，但新屋和成屋的价格仍分别为该数据2000年以来峰值的83.2%和92.5%，均处于相对高位。与之对应的是，2023年12月，美国住房购买力指数为94.2，已明显低于2008年次贷危机期间的最低值。根据美国房产中介平台Redfin对美国人口最多的97个都市区新挂牌房屋数据的分析，2023年1-11月，在97个都市区的所有挂牌房屋中，美国中等收入家庭可负担的挂牌房屋占比只有16%，较2022年全年下降了5pct，为Redfin自2012年追踪此项数据以来的最低值。
　　区域：南部地区新屋领先，远程办公促使人口迁入低成本地区
　　2023年，美国各区域的新屋销售均同比小幅提升，其中南部的同比增速高于全国平均水平。从成交占比来看，南部地区贡献最大的成交量，占比61.8%。关于购房习惯，我们发现，疫情后美国居民远程办公的发展趋势加速，而远程办公趋势的发展意味着很多人不再受限于工作地点，可以根据自己的喜好和需求选择居住地，一定程度上促使了人口迁徙，刺激了房屋购买需求。比如，由于执行远程办公制度的企业大多属于高科技行业，而这些高科技企业通常位于生活成本较高的城市，如旧金山、洛杉矶等。然而，随着远程办公的普及，许多员工选择搬往生活成本更低的城市。
　　风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期