住房开发率——全球横向和纵向的最可比指标
　　本系列报告引入“住房开发率”来刻画不同地区不同阶段的开发强度，该指标=住房开工或竣工套数/家庭总户数，可一定程度兼容地区差异，实现更好的横向和纵向对比。对于海外已经走完城镇化进程的地区，住房开发也相应进入稳态和终局，该指标可理解为“永续开发率”，主要反映存量更新，以及少量的刚需和改善，可以作为我们推演自身的参照系下限。更重要的是，以城镇化率为锚定义可比阶段，再结合其他因子去修正，也可以给我们下台阶的过程提供借鉴。
　　日本1980s至今，住房开发率经历了“3.5%→1.5%+”渐进式下降的三台阶
　　上期专题我们对美国进行复盘，本期对地缘文化更为接近的日本进行对比，其住房开发率使用“新屋开工户数/一般家庭户数”来计算。复盘结果显示，日本在1980s城镇化率达到76%+之后，住房开发率整体以“住户增速+城镇化率增幅”为中枢（缺口主要反映拆迁或更新），以年龄结构和个人可支配收入为潜在调节项，经历了“3.5%→1.5%+”渐进式下降的三台阶。
　　1980s-1990s，住房开发率中枢3.5%。人口复合增速0.4%，户均人口持续下降（均值3.03），住户数年均增速1.32%，城镇化率微升（76.2%→78.5%，年均+0.12pct），25-44岁适龄购房群体占比下行（均值29.0%），个人实际可支配收入增速+1.7%。2000s，住房开发率中枢2.3%。人口复合增速-0.1%，户均人口继续下降（均值2.60），住户数年均增速0.76%，城镇化率受口径调整明显提速（78.6%→90.0%，年均+1.26pct），参考2000年之前与2010年之后城镇化率增幅进行修正，可比城镇化率微升（78.6%→79.7%，年均+0.11pct），25-44岁适龄购房群体占比相对稳定（均值27.0%），人均实际可支配收入+1.3%。2010年至今，住房开发率中枢1.7%。人口复合增速-0.2%，户均人口持续下降（均值2.38），住户数年均增速0.37%，修正后的城镇化率微升（79.8%→80.9%，年均+0.10pct），25-44岁适龄购房群体占比下降（均值24.9%），人均实际可支配收入+0.9%。复盘日本的最大收获在于，住房开发率与“住户增速+城镇化率增幅”的缺口，主要反映“2.0%→1.5%→1.2%”的住房更新率，可以提振国内信心。
　　对标结论：中国未来十年住房开发不至于比日本21世纪以来更差
　　与日本类似，中国人口总量已开始负增长；但中国当前城镇化率65.2%，仅相当于日本1960s年代初水平，即便考虑降速，未来十年仍有望维持年均0.5%以上的增幅，户籍角度的城镇化增速会更高，中国在后发角度明显更具追赶优势；七普数据显示中国户均人口2.62，数字上与日本2000s初接近；中国家庭户在2010-2020年复合增速为2.10%，考虑人口微降和户均减小，未来十年家庭户增速可能在1%左右，至少不会差于日本2000s年代；中国当前25-44岁适龄购房群体占比28.4%，未来十年即便下降也不会差于日本2000s年代和2010年至今；中国近年来城镇人均实际可支配收入增速在4%-5%之间，未来仍将中速增长，明显优于日本1980s-1990s水平。整体而言，中国未来十年住房开发大概率不至于比日本21世纪以来更差。
　　2%左右的住房开发率意味着近8亿平的商品房底限需求
　　未来十年，2%左右的住房开发率对应约8亿平的商品房底限需求，地产短期仍在消化过往累积的量价风险，但中长期支柱地位不会改变。量的急跌正在过去，价仍存结构压力，高信用类永续房企当前估值已进入均衡区间，关注供给侧逻辑的优质房企和稳定现金流的弱周期标的。
　　风险提示
　　1、经济与文化差异导致类比经验失效；2、中国居民收入与房价预期导致短期超调。