一、我国REITs市场发展加速，市场表现短期持续承压
　　2020年4月，证监会与发改委联合印发的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》拉开了我国公募REITs发展序幕。随着市场加速发展，REITs顶层设计不断完善，多地也陆续更进REITs试点培育工作。自2021年5月首批9只REITs上市至2023年12月31日，我国REITs市场不断扩容，已发行30只REITs，累计发行规模达985亿元。其中，分项目类型看，产权类REITs共上市18只，特许经营权REITs共上市11只；分底层资产类型看，REITs底层资产项目类型已涵盖保租房、高速公路、产业园、清洁能源、生态环保、能源基础设施六大领域。2023年REITs加权价格指数累计下跌19.2%，截至年底，REITs平均跌幅为-16.5%，仅1只年内收益率为正。
　　二、REITs价格持续下行主要源于基本面、流通盘和估值三方面因素
　　1、REITs价格下行较大程度上受业绩及基本面拖累。从营收表现看，23年前三季度高速公路类REITs均维持10%以上的高同比增长，其余REITs虽在Q1同比下跌-9.8%，但Q2同比涨幅达27.1%。具体看，保租房板块业绩稳定，营收单季环比波动在2%以内；仓储物流板块在疫情期间保持韧性，且年内前三季度平均增速达8.6%；产业园和高速公路板块受宏观经济影响，营收环比波动在-40%至+200%；能源基础设施和生态环保板块受季节影响年内表现分化。
　　2、REITs价格波动大或受制于流动盘规模。据2023年中报数据，已上市的29只REITs中有6只流通市值占比小于或等于30%，13只占比不足50%。从投资者结构看，机构投资者仍占主导地位，仅1只机构投资者占比不足80%，较高的机构投资者占比导致投资行为具备趋同性，且部分机构行为易引发踩踏效应。从成交情况看，2023年平均换手率为0.9%，同比下降42.4%，此后换手率多维持在1%以下，下半年上市的中金山东高速REIT首日换手率仅0.7%，远低于均值，市场交易情绪欠佳。市场或进入边际定价阶段，部分低价格、高偏离交易容易引起市场担忧及猜想。
　　3、REITs上市以来相对估值偏高，目前已回落至相对低位。从相对估值角度看，29只REITs的平均P/NAV为0.90，已披露季度可供分配金额的28只REITs的平均P/FFO为18.84。过去两年REITs平均溢价率分别为27.5%和17.4%，而2023年至今REITs平均溢价率仅为-6.2%，估值已来到相对低位，23年全年持续消化此前的高溢价率。
　　三、REITs投资策略：四个视角重新审视REITs投资价值
　　1、打新视角：关注市场情绪，聚焦板块基本面。29只REITs上市首日平均打新收益率为11.8%，6只REITs涨幅达30%，24只REITs上市满1年年化收益率（包含价格和分红收益）达18.2%，但首日打新仍存在风险点，有两只REITs上市首日即破发，而其上市时间分别为市场情绪欠佳之时，因此打新需要结合基本面及市场情绪综合考虑。
　　2、防御视角：关注兼具业绩稳定、逆周期和抗跌属性的稳健资产。四单保租房REITs上市以来出租率、租金收缴率均维持在较高水平，随着政策红利持续释放、资产扩容，板块有望延续平稳运营态势。分类别看，保租房和能源基础设施板块好于整体，23年内平均跌幅在10%以内，上市至今年化收益分别为9.7%和1.4%，抗跌性和逆周期属性均较强。24年前10日，仓储物流和保租房板块跌幅居前，市场对资产出租项目的增长预期存疑，需关注出租率等指标。
　　3、高分红视角：关注供需不平衡背景下高分红属性的REITs。近两年REITs可供分配金额完成情况整体好于预期，相较于主流股指和固收类产品，REITs高股息率特征明显，2023年特许经营权类REITs平均分红率达6.7%，在高息资产欠配背景下，险资、FOF基金有望加快对高分红的高速公路板块和能源基础设施板块的配置。
　　4、弹性视角：关注基本面修复预期强、估值回落合理区间的REITs。随着扩大消费等政策出台，经济向好向上发展趋势有望加速传导，高速公路/生态环保/能源基础设施板块EBITDA率分别由2022年Q4的63.1%/23.5%/2.2%回升至2023年Q2的79.1%/43.9%/68.2%，在业绩具备较大弹性的背景下，2024年三大板块估值有望修复。
　　四、风险提示
　　政策风险；业绩风险；流动性风险；市场情绪扰动风险